Foreløbige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme fungerer som midlertidigt beskatningsgrundlag for grundskyld og dækningsafgift, men adgangen til at få dem ændret er snæver og forudsætter klar hjemmel og solid dokumentation.
Retsgrundlag for foreløbige vurderinger og skattemæssige konsekvenser
Vurderingsstyrelsen har fastsat foreløbige vurderinger pr. 1. marts 2021 og 1. januar 2023 med hjemmel i ejendomsvurderingslovens §§ 89 b-d. Vurderingerne er modelbaserede og bygger på tilgængelige data om bl.a. størrelse, anvendelse og beliggenhed.
Selv om ordningen er midlertidig, udgør de foreløbige ansættelser det faktiske beregningsgrundlag for grundskyld og dækningsafgift, indtil en almindelig vurdering foreligger. Det kan få væsentlig betydning for likviditeten hos ejere af erhvervsejendomme.
Ingen klageadgang og snævre undtagelser i § 89 d
Efter ejendomsvurderingslovens § 89 d, stk. 1, gennemføres foreløbige vurderinger uden partshøring og kan ikke påklages administrativt. Udgangspunktet er derfor, at ejeren må afvente den endelige vurdering for at få prøvet ansættelsen.
Lovgiver har dog fastsat en udtømmende undtagelsesliste i § 89 d, stk. 4. En ændring kan kun ske, hvis ét af følgende forhold kan dokumenteres:
- Ændring som led i revision efter skatteforvaltningslovens § 33 a.
- Konkrete salgsbestræbelser, hvor en dokumenteret forventet overdragelsessum afviger med mere end 20 % (tilbageindekseret) fra den foreløbige vurdering.
- Efterfølgende ændring af grundværdiansættelsen ved ankenævn, Skatteankeforvaltningen, Landsskatteretten eller domstol.
- Manglende registrering af hel eller delvis fritagelse for grundskyld efter ejendomsskattelovens §§ 5 eller 7.
- Ukorrekt registrering af delvis undtagelse fra vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 9.
- Anmodning fra fysiske ejere, der opfylder betingelserne for omvurdering pr. 1. januar 2023, 2024 eller 2025.
Adgangen er dermed undtagelsesvis og ikke en generel klageadgang. Ejeren skal kunne fremlægge objektiv dokumentation for det relevante forhold.
Praksis i SKM2026.124.LSR: Dokumentationskrav ved salg
I SKM2026.124.LSR blev en anmodning om nedsættelse under henvisning til § 89 d, stk. 4, nr. 2, afvist. Ejendommen var ikke dokumenteret udbudt til salg, og der manglede tilstrækkelig dokumentation for den forventede overdragelsessum.
Landsskatteretten lagde vægt på bestemmelsens ordlyd og forarbejder: Der kræves konkrete salgsaktiviteter og kvalificeret, objektiv dokumentation for en væsentlig prisafvigelse, fx en kvalificeret mæglervurdering. Uden tidlig og fyldestgørende dokumentation vil anmodningen normalt blive afvist, selv om en senere handel måtte bekræfte en lavere markedsværdi.
Råd til ejere: Sådan styrker du en ændringsanmodning
Ejere, der overvejer at anmode om ændring af en foreløbig vurdering, bør planlægge bevisførelsen fra start. Kravene håndhæves restriktivt, og dokumentation skal foreligge allerede ved anmodningen.
Følgende tiltag øger chancen for medhold i en salgssituation:
- Dokumentér salgsbestræbelser med formidlingsaftale, annoncering, salgsopstilling og korrespondance om udbud.
- Indhent en kvalificeret mæglervurdering og eventuelt en uafhængig vurderingsrapport.
- Udarbejd beregning, der viser en afvigelse på over 20 % efter korrekt tilbageindeksering, og vedlæg datagrundlag.
- Overvej alternativer som revision efter skatteforvaltningsloven § 33 a og gennemgå eventuelle fritagelser eller undtagelser efter ejendomsskatteloven og ejendomsvurderingsloven.
Den samlede praksis understreger, at undtagelserne i § 89 d er snævre, men anvendelige for velunderbyggede sager.
