Et lovudkast lægger op til at udvide formidlingslovens anvendelsesområde og skærpe sanktionsmulighederne over for ejendomsmæglere. Danske Advokater tilslutter sig hovedlinjerne, men efterlyser præciseringer om køberrådgivning, agentmodeller og gældsreglerne ved godkendelse, så reglerne bliver mere forbrugerbeskyttende og praktikervenlige.
Udvidet anvendelsesområde og gråzoner
Lovudkastet foreslår, at erhvervsmæssig rådgivning eller bistand ved køb af fast ejendom omfattes af formidlingsloven. Dermed inddrages køberrådgivere, som hidtil typisk har ligget uden for nævnsbehandling, når de alene repræsenterer køberen. Samtidig tilpasses den geografiske rækkevidde, så bistand ydet fra Danmark også er omfattet.
Danske Advokater peger på en praktisk gråzone mellem formidling, henvisning og bistand, særligt hvor danske mæglere agerer agenter for udenlandske samarbejdspartnere. Forbrugere kan i dag møde set-ups, hvor den danske aktør “kun” henviser og står for underskrift og praktiske forhold, mens den udenlandske mægler udarbejder aftalen. Organisationen anbefaler, at forarbejderne forklarer sondringerne og tager udlandsaktivitet og agentforhold eksplicit op, så omgåelsesmodeller ikke bringer ydelser ud af lovens rækkevidde.
Skærpede sanktions- og godkendelsesregler
Forslaget styrker Disciplinærnævnets værktøjer, bl.a. ved at udvide kompetencen til rådgivere og bistandsydere samt åbne for kritik og betinget frakendelse. Nævnenes Hus skal bistå sagsbehandlingen, og udpegningsreglerne for nævnsmedlemmer gøres mere fleksible uden at ændre den maksimale funktionsperiode.
Et centralt kritikpunkt vedrører skiftet fra “forfalden gæld” til “misligholdt gæld under inddrivelse” som betingelse for afslag på godkendelse. Efter Danske Advokaters vurdering udvandes forbrugerbeskyttelsen, hvis store gældsengagementer ikke spærrer for udøvelse af mæglerhvervet, så længe der afdrages. Organisationen anbefaler at fastholde en beløbsgrænse på eksempelvis 50.000 kr. for gæld til det offentlige – også når gælden stammer fra bøder – og at denne grænse finder anvendelse både ved ny godkendelse, genoptagelse efter deponering og efter frakendelse.
Som pejlemærke henvises til retsplejeloven § 121 om advokaters vandel og gæld, hvor begrundelsen er at reducere risikoen for uansvarlige dispositioner som følge af økonomisk pres. Overført til ejendomsmæglerbranchen peger Danske Advokater på, at væsentlig gæld – uanset afdragsordning – bør udelukke udøvelse, indtil gælden er bragt under den fastsatte tærskel. Forslaget om et loft over antallet af personer, en ansvarlig ejendomsmægler kan føre tilsyn med (fem), vurderes derimod som rimeligt.
Lovbemærkningerne anfører, at den ansvarlige mægler bærer ansvaret frem til berigtigelse og frigivelse af købesum. Danske Advokater ønsker dog bekræftet, at ansvaret kan overgå til en ny ansvarlig mægler – f.eks. et servicecenter – når forbrugeren orienteres tydeligt herom. Kravet bør være, at der altid er en identificeret ansvarlig mægler, som forbrugeren kender.
Transparens i aftaler og sagsbehandling
Forslaget præciserer, at formidlingsaftalen skal oplyse maksimalt honorar og indeholde priseksempel – særlig relevant ved bonusaftaler. Det er i praksis en kodificering af nævnspraksis fra Klagenævnet for Ejendomsformidling. Ændringerne af §§ 48-49 kan tiltrædes.
I nævnsprocessen bør forlig mellem parter ikke i sig selv anses som brud på god ejendomsmæglerskik eller udløse nye sanktioner. Samtidig bør Disciplinærnævnet – før en ex officio udvidelse af sagen – underrette den indklagede (partshøring), så vedkommende kan forholde sig til nye klagepunkter. Disse præciseringer vil harmonere med forvaltningsloven og styrke retssikkerheden.
For at skabe klarhed og efterlevelse anbefales følgende præciseringer i forarbejder og bekendtgørelser:
- Definer grænserne mellem formidling, henvisning, agentvirksomhed og bistand ved udlandsaktivitet.
- Fasthold en objektiv gældstærskel til det offentlige ved godkendelse og genoptagelse.
- Bekræft mulighed for skifte af ansvarlig mægler med tydelig forbrugerorientering.
- Indsæt partshøringskrav ved ex officio-udvidelser og undgå sanktionsrisiko ved forlig.
Snitfladen til lov om juridisk rådgivning
Udvidelsen til “rådgivning eller bistand ved køb” kan kollidere med lov om juridisk rådgivning, bl.a. om interessekonflikter, betroede midler og tilsyn. Ministeriet lægger op til særregler i formidlingsloven for at undgå overlap. Det rejser grænsedragninger for rådgivning, der ligger i periferien af selve boligkøbet.
Danske Advokater peger på risikoen for, at rådgivning om f.eks. arv og testamente falder mellem to regelsæt, hvis den hverken anses for omfattet af lov om juridisk rådgivning eller af de særlige regler for rådgivning ved boligkøb. Af hensyn til forbrugerbeskyttelse, tilsyn og ansvar bør forarbejderne klart angive, hvilket regelsæt der gælder for sådanne ydelser, og hvilke sanktionsmuligheder der består ved fejl i rådgivningen.
