En ny kendelse fra Østre Landsret bekræfter, at en mæglervurdering i et dødsbo kan udgøre en sagkyndig vurdering og dermed en særlig omstændighed, som afskærer brugen af 15/20 %-reglen ved arveudlæg af fast ejendom. Afgørelsen skærper opmærksomheden på frister efter boafgiftsloven og kalibrerer praksis for håndtering af ejendomme i dødsboer.
Mæglervurdering udelukker 15/20 %-reglen
Efter værdiansættelsescirkulærerne kan boet normalt anvende ejendomsvurderingen med et generelt fradrag eller tillæg på 15 eller 20 procent. Denne adgang bortfalder, hvis der foreligger særlige omstændigheder. En ejendomsmæglervurdering – uanset om den foreligger som rapport, salgsoplæg eller som led i et udbud – anses som en sagkyndig vurdering og udløser sådanne særlige omstændigheder.
Praksis, herunder TFA.2019.378/2 Ø, har flere gange fastslået dette. Den aktuelle kendelse i U.2025.1507 Ø viderefører linjen: Blot det forhold, at boet har indhentet og anvendt en mæglervurdering i forbindelse med salgsbestræbelser, er tilstrækkeligt til at afskære 15/20 %-reglen ved efterfølgende arveudlæg.
Kendelsen og fristen for omvurdering
I den konkrete sag blev en ejendom udbudt via mægler, udbudsprisen blev nedsat, og ejendommen blev senere arveudlagt efter 15 %-reglen. Skattestyrelsen tilsidesatte værdiansættelsen og lagde i stedet den seneste udbudspris til grund. Boets efterfølgende begæring om omvurdering blev afvist som for sent fremsat.
Både skifteret og landsret lagde vægt på fristen i boafgiftsloven § 12, stk. 3, hvorefter en omvurdering skal begæres senest fire uger efter modtagelsen af vurderingsresultatet. Selvom præmisserne i landsretten ikke helt præciserer udgangspunktet for fristens beregning, førte fristoverskridelsen til, at Skattestyrelsens værdiansættelse blev bindende.
Praktiske implikationer for dødsboer
Boer bør udvise betydelig varsomhed med at indhente mæglervurderinger, hvis der overvejes arveudlæg af ejendommen. En sådan vurdering låser boet til handelsværdi og udelukker den lempelige 15/20 %-metode.
Hvis en foreliggende vurdering testes i markedet uden at kunne realiseres, bør boet indhente en ny sagkyndig vurdering, hvor salgserfaringerne indgår, frem for at søge arveudlæg efter 15/20 %-reglen. Endelig skal boet reagere hurtigt på Skattestyrelsens afgørelser: Ønskes omvurdering, skal anmodningen indgives inden for fire uger, ellers står værdiansættelsen ved magt.
