Østre Landsret har frifundet Vurderingsstyrelsen i fem førstesager om vejledende grundværdiudtalelser ved projektsalg i Nordhavn. Retten fastslog, at selv markante afvigelser mellem mæglers skøn og den endelige vurdering ikke i sig selv dokumenterer myndighedsfejl af en sådan grovhed, at der indtræder erstatningsansvar over for køberne.
Retsgrundlag for myndigheders erstatningsansvar ved vejledende udtalelser
Køberne gjorde gældende, at Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) havde handlet ansvarspådragende ved at afgive misvisende udtalelser i 2013 og 2015, som ejendomsmæglerne byggede salgsopstillingerne på. Myndigheden anførte bl.a., at udtalelserne ikke var rettet til køberne, og at der var givet afkald over for sælger og mægler.
Landsretten slog fast, at købere principielt kan rette direkte krav mod skattemyndigheder, men kun hvis der påvises klare og væsentlige fejl ved udtalelserne. Afgørende er ikke resultatet alene, men om der er udvist culpøs sagsbehandling eller anvendt åbenbart uegnede metoder.
Bevisvurdering og faglige metoder ved grundværdiansættelse
De endelige grundværdier lå 258–464 procent over mæglers skøn. Retten fandt, at så store forskelle ikke i sig selv skaber en formodning for fejl. Bevisbyrden for myndighedsfejl forblev hos køberne og blev ikke løftet.
Retten lagde vægt på en aftale fra 2006 mellem SKAT og Dansk Ejendomsmæglerforening: vurderingerne var udtrykkeligt vejledende, ikke bindende, og forbundet med betydelig usikkerhed. De anvendte beregningsmetoder var sædvanlige for beboelsesejendomme, og Nordhavn kunne ikke inddrages via områdepriser, fordi området ikke tidligere var vurderet.
Dyk ned i de komplekse regler for almene boliger på 2-dages kursus
Læs mere her →Praktiske implikationer for projektsalg, mægleransvar og due diligence
Dommen understreger, at myndigheders vejledende udtalelser ikke begrænser mæglernes eget ansvar for de skøn, der gengives i salgsopstillinger. Professionelle aktører må derfor foretage selvstændige vurderinger og tydeligt kommunikere usikkerheder over for købere.
Sagerne blev ført både som individuelle søgsmål og som gruppesøgsmål. Udfaldet peger på en snæver adgang til erstatning ved reliance på ikke-bindende forvaltningsudtalelser; der kræves konkrete, væsentlige sagsbehandlingsfejl eller åbenbart uholdbare forudsætninger. Landsrettens præmisser kan læses her: https://www.domstol.dk/media/w1lhqjsd/praemisser-bs-12341-2022.pdf. Oplysninger om aktindsigt i dommen fremgår her: https://www.domstol.dk/oestrelandsret/aktindsigt/.
