Mikkel Buus Madsen

Lejer kan som udgangspunkt afstå et erhvervslejemål til samme branche på uændrede vilkår efter § 55, men udlejer kan gøre indsigelse ved vægtige grunde som svag økonomi eller manglende branchekendskab. Overblik over underretningspligt, passivitet og særlige regler for selskaber.

Når en lejer ikke fraflytter, skal udlejer gå via fogedretten. Få overblik over krav til gyldig ophævelse og udsættelsesrekvisition, fogedprocessens forløb, udkørende udsættelse, håndtering af indbo og omkostninger samt mulighederne for at genoptage lejeforholdet mod betaling.

Retsmangler i erhvervslejemål kan udløse ophævelse, erstatning og lejefradrag, selv uden culpa hos udlejer. Fokus på § 22, typiske risikokilder som lokalplaner, servitutter og ejerforeningsvedtægter samt praktiske tiltag og kontraktklausuler, der begrænser risikoen.

Uden skriftlige vilkår i erhvervslejekontrakter risikerer parterne, at erhvervslejelovens standardregler styrer forholdet. Artiklen gennemgår nøglepunkter som lejeregulering, fremleje, afleveringsstand og specifikation af driftsudgifter – og forklarer de bevismæssige konsekvenser.

Højesteret åbner for erstatning fra statskassen efter retsplejelovens § 320, når en hovedforhandling aflyses på grund af rettens forhold. Kendelsen afviser en fast undtagelse for “ukomplicerede” sager og udmåler en beskeden erstatning efter principperne for sagsomkostninger.

Erhvervslejelovens § 13 giver parter ret til regulering til markedslejen ved væsentlig afvigelse. Væsentlighedskriteriet ligger omkring 10–15 %, og vurderingen bygger på en objektiv standard og konkrete momenter som vilkår, beliggenhed, anvendelse, størrelse og kvalitet.

Udsættelse ved betalingsmisligholdelse forudsætter bevis for, at påkravet er kommet frem. Højesteret anerkender en formodning ved både almindelig og anbefalet post, men nyere praksis viser, at Track and Trace ikke er nok, og at kendte særlige forhold hos lejeren kan bryde formodningen.