Retsmangler i erhvervslejemål kan udløse betydelige konsekvenser for udlejer, herunder erstatningsansvar, forholdsmæssigt afslag i lejen og i visse tilfælde ophævelse. Retsmangler angår ikke lejemålets fysiske stand, men den retlige mulighed for at bruge det lejede som aftalt, fx hvis brugen strider mod lokalplan, servitut eller ejerforeningsvedtægter.
Definition og retsgrundlag
En retsmangel foreligger, når lejeren ikke får den brugsret, som lejekontrakten tilsiger, fordi brugen er i strid med offentlig regulering eller private rådighedsindskrænkninger, der var gældende ved aftalens indgåelse. Erhvervslejeloven § 22 fastlægger udlejers ansvar og lejers beføjelser i disse situationer.
Typiske kilder til retsmangler er lokalplanbestemmelser, tinglyste servitutter og ejerforeningsvedtægter, men også mere grundlæggende forhold som dobbeludlejning eller manglende ejendomsret hos udlejer. I alle tilfælde er kernen, at lejerens aftalte brug ikke lovligt kan realiseres.
Konsekvenser og retspraksis
Udlejer bærer et objektivt ansvar for retsmangler. Lejeren kan kræve forholdsmæssigt afslag og erstatning; ved væsentlig indskrænkning eller svigagtig adfærd kan lejeaftalen ophæves. Praksis viser bl.a., at udlejning til en anvendelse, der er uforenelig med ejerforeningens vedtægter, kan udløse erstatning til lejer.
Hvis ibrugtagningstilladelse eller energimærke mangler ved ikrafttræden, kan det føre til afslag i lejen, men hurtig afhjælpning kan afskære ophævelse. Afhjælpning er ofte vanskelig ved retsmangler, fordi den forudsætter myndighedsdispensation eller ændring af tredjemandsrettigheder.
Forebyggelse og kontraktstyring
Udlejer bør inden kontraktindgåelse kortlægge alle relevante rådighedsindskrænkninger: lokalplaner, servitutter, tinglyste byrder og ejerforeningsvedtægter. Det er god praksis at vedlægge centrale dokumenter som bilag og at tilpasse anvendelsesbestemmelsen til det, der faktisk er tilladt.
Er der usikkerhed om lejers planlagte anvendelse, kan parterne aftale, at lejer selv bærer ansvaret for, at brugen er lovlig. Sådanne vilkår kræver udtrykkelig accept, kan påvirke lejefastsættelsen og bør ikke indføres som standard. Klare oplysningsforbehold og gennemtænkte anvendelsesbestemmelser reducerer risikoen for konflikter og ansvar.
