De fleste erhvervslejekontrakter indeholder årlige reguleringer, typisk bundet til nettoprisindekset. Udviklingen i indekset og den faktiske markedsleje er imidlertid ikke synkron, og parterne kan derfor have behov for at regulere lejen til markedslejen. Erhvervslejelovens § 13 giver både udlejer og lejer adgang til at kræve regulering, når den gældende leje er væsentligt lavere eller højere end markedslejen. Nedenfor skitseres de centrale juridiske kriterier og praktiske konsekvenser.
Væsentlighedskriteriet
Regulering kan kun gennemføres, hvis afvigelsen fra markedslejen er væsentlig. Højesteret har med udgangspunkt i forarbejderne lagt til grund, at en afvigelse omkring 10–15 procent kan opfylde betingelsen. Det er ikke et absolut tal, men en rettesnor. Beregningen tager udgangspunkt i forskellen mellem markedslejen og den aktuelle leje, hvilket betyder, at den procentuelle afvigelse ikke er symmetrisk ved henholdsvis forhøjelser og nedsættelser.
Vurderingen foretages på varslingstidspunktet og beror på et konkret skøn. Parter, der ønsker regulering, bør derfor dokumentere markedsniveauet grundigt, herunder ved relevans og justeret anvendelse af sammenligningslejemål. Bevisbedømmelsen følger de almindelige regler om fri bevisvurdering.
Kyndig lejer og kyndig udlejer
§ 13 anvender en objektiveret standard: Hvad ville en kyndig lejer og en kyndig udlejer aftale på varslingstidspunktet? Formålet er at rense vurderingen for individuelle præferencer og liebhaversynspunkter. Subjektive udsagn som ”jeg ville aldrig betale” tillægges derfor ingen vægt.
Standardens praktiske betydning er, at markedslejen fastsættes ud fra en professionel, markedsbaseret tilgang. Værdiansættelsen skal afspejle, hvad rationelle og erfarne parter normalt ville acceptere for netop det lejeforhold med de givne karakteristika.
Relevante vurderingsmomenter
Flere forhold påvirker markedslejen. Lejevilkårene spiller en central rolle: faste reguleringer, lejers afståelsesret og eventuelle betalinger ud over lejen (fx til drift) kan trække lejeniveauet op eller ned. Byrdefulde vilkår sænker typisk markedslejen, mens lempelige vilkår kan bære en højere leje.
Beliggenhed har stor vægt, særligt for butikslejemål. Placering på et attraktivt hovedstrøg eller i et velbesøgt center styrker efterspørgslen, mens sidegader eller trafikveje ofte dæmper den. Hjørneplacering kan være en fordel, men værdien beror på konkret vurdering. For kontorlejemål spiller beliggenheden ofte en mindre dominerende rolle end for detail.
Anvendelsesbestemmelsen har betydning for både værdi og sammenligningsgrundlag. En snæver, branchespecifik anvendelse begrænser efterspørgslen og presser lejen ned, mens brede anvendelsesmuligheder øger fleksibiliteten. Sammenligningslejemål bør tilpasses anvendelse og øvrige vilkår; et lager kan som udgangspunkt ikke sammenlignes direkte med en detailbutik.
Størrelse og kvalitet påvirker også niveauet. Store lejemål har ofte lavere kvadratmeterpris end små (en form for mængderabat), fordi den samlede lejeudgift er afgørende for lejers bæreevne. Planløsning og facadeforhold kan være udslagsgivende – et kvadratisk lejemål med markant facade er typisk mere attraktivt end et smalt og dybt lokale. Udstyr og vedligeholdelsestilstand påvirker ligeledes prisen: fuldt udstyrede og velvedligeholdte lejemål bærer som udgangspunkt en højere leje.
Indfasning og aftalefrihed
Hvis ikke andet er aftalt, indfases en markedslejeregulering over fire år, således at 1/4 af reguleringen gennemføres hvert år. Ordningen har karakter af en tilvænningsregel og betyder, at den kontraktuelle leje kan ligge under eller over markedslejen i en overgangsperiode.
Bestemmelsen kan fraviges ved aftale. Parterne kan eksempelvis vælge et længere varsel med fuld ikrafttræden efter udløb, så der skabes forudsigelighed og tid til kommerciel tilpasning. Uanset model bør parterne forberede sig med en robust markedsanalyse, klare dokumentationsspor og en realistisk forhandlingsstrategi.
