Østre Landsret fastslår, at klassifikationen af småhuse og storejendomme fortsat afgøres af forholdene pr. 1. januar 1995, uanset efterfølgende matrikulære dispositioner. To småhuse forblev derfor ikke-bindingspligtige, selv om de blev sammatrikuleret med tre storejendomme. Afgørelsen bekræfter den eksisterende retstilstand og afviser, at tekniske ændringer kan ændre ejendomsstatus i lejeretlig forstand.
Historisk ejendomsstatus og lejeretlige konsekvenser
Landsretten lægger vægt på, at skæringsdatoen i lejeretten er styrende for ejendommens kategori. Dermed kan hverken sammenlægning eller opdeling af matrikler efterfølgende omdanne et småhus til en storejendom eller omvendt. Lejelovens § 8, stk. 1, nr. 1 er alene en kodificering og ændrer ikke på dette udgangspunkt.
Konsekvensen er, at småhuse fortsat ikke omfattes af omkostningsbestemt leje, men reguleres efter det lejedes værdi, også når de indgår i en fælles matrikel med storejendomme. Tilsvarende kan en opdeling af en tidligere storejendom ikke skabe småhuse med friere lejeregulering.
Sammatrikulering, ejendomsbegrebet og omkostningsbestemt leje
Retten afviser, at sammatrikulering i sig selv etablerer én lejeretlig “samlet ejendom” med ensartet regulering. Ejendomsbegrebet i lejeloven ændrer ikke den historiske kategori, men beskriver, hvordan reglerne finder anvendelse på den bestående retlige identitet.
Derved kan en samlet matrikel rumme forskellige reguleringsregimer side om side. Administrativ kompleksitet er ikke et retligt argument for at fravige kategoriseringen; fordeling og opkrævning kan håndteres via saglig og dokumenteret allokering.
Praktiske implikationer for udlejere og administratorer
Afgørelsen skærper behovet for at klarlægge ejendommens status pr. 1995 før strukturændringer. Fejl i klassifikation kan påvirke lejefastsættelse, varslinger og afregning af skatter og afgifter, samt udløse efterreguleringer og tvister.
For en robust praksis bør aktører arbejde systematisk med historik, dokumentation og driftsrutiner på blandede matrikler. Følgende trin er særligt relevante:
- Identificer og dokumentér ejendomsstatus pr. 1. januar 1995 med relevante kilder.
- Etabler tydelig segmentering mellem småhus- og storejendomslejemål ved varslinger og afregning.
- Anvend skønsmæssig, men efterprøvbar fordeling af fællesposter på blandede matrikler.
