Vurderingsstyrelsen udsender nu de første endelige ejendomsvurderinger for 2021 på erhvervsejendomme. Fristen for at klage er 90 dage fra modtagelsen, og vurderingen bygger på en modelbaseret grundværdi, der kan afvige markant fra handelsværdier. Ejere bør derfor hurtigst muligt gennemgå datagrundlag, metode og kategorisering.
Klagefrister og proces ved nye erhvervsvurderinger
Inden den endelige afgørelse modtager ejeren en deklaration med de oplysninger, som vurderingen baseres på. Der er fire uger til at gøre indsigelse mod datafejl; korrektioner sker kun, hvis fejlen påvirker værdien med mindst fem procent. Omkring ti uger senere udsendes den endelige vurdering, og herfra løber en klagefrist på 90 dage.
Klagen er gebyrbelagt, men gebyret tilbagebetales ved helt eller delvist medhold. Ændring af vurderingen forudsætter som udgangspunkt, at forholdet påvirker værdien med mindst 20 procent. 2021-vurderingen anvendes til ejendomsskatter for 2022 og 2023, som automatisk genberegnes og efterreguleres, når den endelige vurdering foreligger.
Metoden for grundværdi: modelberegning og nedskalering
Erhvervsejendomme værdiansættes fremover alene på grundværdien. Den beregnes ved en statistisk model, der tager udgangspunkt i, hvad grunden ville være værd, hvis der lå en ejerbolig på arealet. Modellen indarbejder lokale referenceejerboliger og landsdækkende forhold mellem grund- og ejendomsværdi samt planforhold og den bedste økonomiske anvendelse inden for plangrundlaget.
Den teoretiske grundværdi justeres herefter for ejendommens faktiske anvendelse, herunder særlige nedskaleringer for bl.a. butik/kontor, lager/logistik/industri og rekreative arealer, samt korrektion for moms. Metoden forventes generelt at løfte grundværdier, men lavere skattesatser og lovbestemte stigningsbegrænsninger kan dæmpe effekten på grundskyld og dækningsafgift.
Hvornår giver en klage mening – kontrolpunkter
Da metoden ikke baseres på handler med erhvervsgrunde, kan man ikke klage med henvisning til konkrete købsaftaler. Vægt lægges i stedet på kvaliteten af inputdata og rimeligheden af modelantagelserne. Følgende kontrolpunkter er typisk afgørende for, om en klage kan føre til ændring:
- Datagrundlaget: Fejl i BBR, servitutter, lokalplaner eller andre planoplysninger.
- Arealer: Uoverensstemmelser i etage- og grundarealer.
- Realismekontrol: Om den forudsatte udnyttelse reelt er mulig under markeds- og planforhold.
- Kategorisering: Korrekt indplacering som fx lager, industri, kontor eller beboelse.
- Teoretisk ejerboligværdi: Rimeligheden af den modelberegnede ejendomsværdi for en hypotetisk ejerbolig på beliggenheden.
- Referenceejendomme: Om udvalgte referencer er tilstrækkeligt sammenlignelige.
Dokumentation for ejendommens faktiske forhold pr. 1. marts 2021 er central, herunder plantilladelser, byggesager og arealopmålinger. En systematisk gennemgang af disse forhold bør igangsættes straks ved modtagelse af deklarationen.
Konsekvenser for budgettering og lejevilkår
Højere grundværdi kan påvirke fremtidige skattebetalinger og efterreguleringer. Ejere bør indarbejde de nye forudsætninger i budgetter og følge kommunale satser og stigningslofter for at vurdere den faktiske betalingseffekt.
I erhvervslejemål kan ændrede ejendomsskatter slå igennem via omkostningsbestemmelser eller reguleringsklausuler. Gennemgå aftalegrundlaget for at afklare, hvem der bærer skatteændringerne, og om der er hjemmel til viderefakturering eller regulering af lejen.
