Skattemæssig succession ved overdragelse af ejendomme i en aktiv udlejningsvirksomhed forudsætter efter aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 7, at tre kumulative krav er opfyldt: ejerskab, opgaver og ejertid. Praksis viser, at opgavekravet ofte kan opfyldes, selv med ekstern administration, hvis ejer reelt træffer de afgørende beslutninger. Omvendt kan ejertidskravet glide ved omstruktureringer, og hverken ejertids- eller opgavekravet kan “repareres” efter dødsfald.
Retsgrundlag og afgrænsning af aktiv udlejningsvirksomhed
Retsgrundlaget findes i ABL § 34, stk. 7, der giver adgang til succession ved overdragelse, når ejendomme indgår i en aktiv udlejningsvirksomhed. Aktivitet vurderes ud fra ejerens faktiske indflydelse på aftaler af væsentlig økonomisk betydning, såsom lejeaftaler og større vedligeholdelses- eller ombygningsarbejder.
Kravene er kumulative og skal være opfyldt løbende i hele referenceperioden. En ejendom kan indgå i en samlet udlejningsvirksomhed, så en nyerhvervelse kan omfattes, hvis den samlede virksomhed har været aktiv i mindst ét år.
De tre krav kan sammenfattes således:
- Ejerskabskrav: Mere end 50 % ejerskab eller stemmemajoritet direkte eller indirekte, inkl. nærtståendes andele.
- Opgavekrav: Ikke overvejende outsourcing af aftaler af væsentlig økonomisk betydning.
- Ejertidskrav: Ejerskab i mindst ét år med løbende opfyldelse af de to øvrige krav.
Ejerskabskravet – mere end 50 % ejerandel eller stemmer
Ejerskabskravet opfyldes ved direkte eller indirekte ejerskab på over 50 % eller stemmemajoritet i ejendomsejende selskab. Familiemedlemmers ejerandele og stemmer kan medregnes. I praksis giver dette sjældent tvivl, når ejerkæden er klarlagt.
Udfordringer opstår typisk ved forudgående omstruktureringer (vedtægtsændring, overdragelser, spaltning, fusion m.v.). Her kan der indtræde skattemæssige virkninger, ligesom tidspunktet for, hvornår den relevante ejer opfylder kravet, kan forskyde sig. Vurderingen er konkret og bør planlægges i god tid før overdragelsen.
Opgavekravet – dokumentér beslutningskompetence trods administration
Opgavekravet ser på, om “opgaven med indgåelse af aftaler af væsentlig økonomisk betydning” i overvejende grad er outsourcet til en uafhængig part. Er der ingen ekstern administrator, eller varetages opgaver af egne ansatte, er kravet som udgangspunkt opfyldt.
Bindende svar viser en forholdsvis lempelig praksis, når ejeren selv udarbejder og godkender lejekontrakter, finder lejere, træffer afgørende beslutninger ved uenigheder og indgår aftaler om vedligeholdelse og udvikling: se bl.a. SKM2026.113.SR, SKM2026.114.SR, SKM2026.310.SR, SKM2026.224.SR og SKM2026.369.SR. Modsat blev kravet ikke anset for opfyldt i SKM2026.271.SR, hvor ekstern administration uden ejerindflydelse før dødsdagen afskar succession, uanset efterfølgende ændringer i dødsboet.
Ejertidskravet – et år med løbende opfyldelse
Ejertidskravet kræver mindst ét års ejerskab hos den, der overdrager med succession – og at både ejer- og opgavekrav er opfyldt i hele året. Praksis understreger, at kortvarige indirekte ejerperioder ikke er tilstrækkelige, jf. SKM2026.301.SR.
Der kan succederes i anskaffelsestidspunktet ved visse omstruktureringer, hvis ejerkredsen er uændret efter spaltning eller fusion, jf. SKM2026.114.SR. Afgrænsningen af, hvornår der foreligger en “samlet udlejningsvirksomhed”, så nyerhvervede ejendomme ikke udløser nyt etårskrav, er dog ikke fuldt afklaret. Praktisk anbefaling: sikr dokumentation for ejerkontrol, undgå de facto-outsourcing af nøgleaftaler og planlæg omstruktureringer med fokus på ejertidsforløbet.
