Manglende skriftlighed i erhvervslejekontrakter øger risikoen for bevisproblemer og for, at erhvervslejelovens deklaratoriske regler styrer lejeforholdet. En mundtlig aftale er gyldig, men uden klare, dokumenterede vilkår kan parterne vanskeligt godtgøre fravigelser af lovens udgangspunkt, hvilket ofte får betydelige økonomiske og driftsmæssige konsekvenser.
Skriftlighed og retsvirkning
Erhvervslejeloven forudsætter, at aftaler om det lejede udformes på skrift, når en part kræver det. Uden skriftlighed vil uenigheder typisk bero på partsforklaringer og usikker bevisførelse. Resultatet er, at standardregler om blandt andet vedligeholdelse, aflevering og regulering af lejen finder anvendelse, selvom parterne har haft andre forudsætninger.
Klare skriftlige klausuler afhjælper disse risici ved at fastlægge parternes rettigheder og pligter, reducere tvister og lette håndhævelsen, hvis misligholdelse opstår.
Lejeregulering og indeksklausuler
Efter fire år kan begge parter kræve lejen reguleret til markedsleje, hvis den afviger væsentligt. Udlejer kan desuden forhøje lejen ved dokumenterede forbedringer. Yderligere reguleringer – typisk årlig regulering efter nettoprisindeks – kræver udtrykkelig aftale. Uden en skriftlig indeksklausul står lejen stille mellem eventuelle markedslejereguleringer, hvilket kan skabe store spring og uforudsigelighed.
En præcis reguleringsbestemmelse bør angive metode, tidspunkt, eventuelle gulv/loft og håndtering af negative indekstal for at forebygge fortolkningskonflikter.
Fremleje og misligholdelse
Fremlejeret eksisterer kun ved aftale eller konkret samtykke fra udlejer. Mangler skriftlig hjemmel, kan en fremleje blive anset som væsentlig misligholdelse med risiko for ophævelse. Lejer bør derfor sikre en udtrykkelig fremlejeklausul, herunder rammer for delvis fremleje, betingelser for samtykke og krav til underlejens vilkår.
En sådan regulering skaber forudsigelighed for begge parter og minimerer konflikter om brugen af det lejede.
Afleveringsstand og driftsudgifter
Lovens udgangspunkt er aflevering i samme stand som ved overtagelse med fradrag for sædvanligt slid og ælde. I praksis aftales ofte skærpede vilkår, eksempelvis nyistandsættelse ved fraflytning eller udvidet vedligeholdelsespligt. Uden skriftlige bestemmelser og dokumentation for overtagelsesstand bliver det svært at løfte bevisbyrden i tvister om mangler og udbedringskrav.
For drifts- og fællesudgifter gælder et specifikationskrav for aftaler indgået efter 1. januar 1992: hver udgiftspost skal budgetteres efter udlejers bedste skøn. Manglende specifikation afskærer udlejer fra at opkræve udgifterne særskilt. Kravet kan kun sikkert opfyldes ved en skriftlig og detaljeret opgørelse.
Samlet set reducerer en omhyggeligt udformet, skriftlig erhvervslejekontrakt risikoen for tvist, sikrer korrekt lejeregulering og klarhed om fremleje, afleveringsstand og udgiftsfordeling.
