Udlejere, der vil ophæve et lejemål på grund af manglende betaling, skal kunne dokumentere, at et betalingspåkrav er kommet frem til lejeren. Uden sikker dokumentation vil fogedretten som udgangspunkt nægte at fremme en udsættelsessag. Beviskravet retter sig både mod selve forsendelsen og mod meddelelsens fremkomst på lejerens adresse.
Retligt udgangspunkt
Højesteret fastslog i U 2015.3852 H en klar formodningsregel: Et korrekt adresseret påkrav, der er sendt både som almindeligt brev og som anbefalet post, anses som udgangspunkt for at være kommet frem den dag, hvor brevet og meddelelse om det anbefalede brev ved normal postbesørgelse er afleveret på adressen. Det gælder, selv om lejeren ikke afhenter det anbefalede brev.
Udgangspunktet gælder dog kun, når udlejeren ikke ved eller burde vide, at særlige forhold kan forhindre lejeren i at se sin post. Forsendelsesrisikoen ligger hos udlejeren, som derfor skal planlægge og dokumentere sin kommunikation omhyggeligt.
Undtagelser og nyere praksis
I U 2022.4 blev ophævelsen sendt til to lejere på samme adresse, hvoraf den ene var varetægtsfængslet. Udlejeren kendte forholdet. Retten fandt derfor ikke, at meddelelsen var kommet frem til den fængslede lejer, og udsættelsen blev nægtet fremme.
I U 2023.2176 V gjorde udlejer gældende, at påkravet var sendt både almindeligt og anbefalet, men kunne kun dokumentere det anbefalede brev. Track and Trace viste udbringningsforsøg og efterfølgende klar-til-afhentning, men landsretten fandt ikke bevis for, at lejeren var orienteret om, hvor og hvordan brevet kunne afhentes, og lagde yderligere vægt på, at der ikke var dokumentation for almindelig post. Udsættelsen blev nægtet.
Praktiske tiltag for udlejere
For at opfylde beviskravene bør udlejere altid sende påkrav både som almindelig post og i en form, der skaber sikker dokumentation for aflevering. Overvej anbefalet brev med afleveringsattest, hvor postbuddet kvitterer for aflevering i brevkasse eller til modtager. Dette mindsker risikoen for, at beviset afhænger af lejerens tilstedeværelse.
Udlejere bør opbevare kvitteringer, forsendelseslogs og kopier af breve samt sikre korrekt adressering. Kendte særlige omstændigheder hos lejeren – fx indlæggelse eller varetægtsfængsling – kræver skærpet agtpågivenhed og eventuelt supplerende meddelelsesformer. Manglende efterlevelse af disse krav kan føre til, at ophævelsen ikke anses for kommet frem og dermed ikke kan danne grundlag for udsættelse.
