Udsættelsesrekvisition og fogedretlig indledning
Når en lejer ikke fraflytter efter opsigelse eller ophævelse, skal udlejer gå fogedvejen. Selvhjælp er ikke tilladt. Forudsætningen er en gyldig ophævelse eller opsigelse; uden dette kan fogedretten ikke gennemføre en udsættelse. Sagen startes med en udsættelsesrekvisition til fogedretten i den retskreds, hvor lejemålet ligger, og der betales retsafgift.
Udlejere bør kunne dokumentere, at påkrav og ophævelse er kommet frem til lejeren. Manglende dokumentation kan føre til afvisning, fordi fogedretten kontrollerer de formelle betingelser, især i betalingsmisligholdelsessager. Rekvisitionen skal beskrive parterne, lejemålets adresse og grundlaget for udsættelsen, og vedlægges lejekontrakt samt relevante meddelelser.
Følgende oplysninger og bilag bør som udgangspunkt være med i rekvisitionen:
- Identifikation af udlejer og lejer samt lejemålets adresse.
- Angivelse af grundlag for udsættelse (ophævelse/opsigelse og årsag).
- Kopi af lejekontrakt, påkrav og ophævelse/opsigelse.
- Eventuel dokumentation for fremkomst af meddelelser.
Valg af proces og kendelse
Efter modtagelsen vurderer fogedretten, om betingelserne er opfyldt. I sager om betalingsmisligholdelse berammes ofte en direkte udkørende udsættelsesforretning. I mere komplekse sager, fx husordensovertrædelser, indkaldes typisk til møde i fogedretten for bevisførelse og egentlig prøvelse.
Hvis sagen fremmes efter retsmødet, fastsættes en snarlig dato for udkørende udsættelse, så lejeren kan fraflytte frivilligt inden da. Er en part uenig, kan kendelsen kæres til landsretten. Viser det sig, at ophævelsen eller opsigelsen er ugyldig, afvises sagen, og udlejer må starte forfra med korrekt påkrav og ny ophævelse.
Gennemførelse og håndtering af indbo
En udsættelse gennemføres ved, at fogedretten møder på adressen sammen med udlejers repræsentant, vicevært, låsesmed, flyttemand og politiet. Mistænkes tilstedeværelse af mindreårige, kan sociale myndigheder deltage. Dørens lås åbnes og udskiftes, så udlejer overtager besiddelsen.
Herefter vurderes indboet. Har det ingen eller ringe værdi, kasseres det. Har det værdi, tages det i bevaring. I beboelseslejeforhold tømmer flyttemanden lejemålet for udlejers regning, mens opbevaringen sker for politiets regning; lejeren kan senere få udleveret effekter mod betaling af opbevaringsomkostninger. Personlige papirer og post sikres særskilt.
Er lejeren til stede, aftales ofte et kortvarigt tidsrum til at fjerne effekter. Udlejer bør ikke udlevere nøgler igen, da lejeren ellers kan generhverve besiddelsen, hvilket kan kræve ny fogedforretning. Ulovlig adgang efter udsættelsen håndteres som enhver anden uberettiget besættelse med politiets bistand.
Nogle lejere ønsker at blive boende. Lejeforholdet kan kun fortsætte, hvis udlejer frivilligt frafalder ophævelsen. Ved betalingsmisligholdelse kan udlejer betinge sig fuld betaling af restance samt omkostninger, før genoptagelse overvejes.
Omkostninger og efterfølgende opgør
Når udlejer igen råder over lejemålet, udarbejdes flytteopgørelse. Efter lejelovens § 95 kan udlejer kræve udgifter til retsafgift, låsesmed, flyttemand og et standardiseret mødesalær til advokat erstattet af lejeren. Eventuelle yderligere advokatomkostninger dækkes ikke ud over det fastsatte salær.
Udlejer kan desuden kræve leje frem til det tidspunkt, hvor lejeren kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel, medmindre lejemålet forinden er (eller kunne være) genudlejet. En udsættelse indebærer typisk et femcifret omkostningsniveau, som påvirkes af omfanget af indbo, behov for opbevaring og lejemålets stand.
