Ophævelse af en almen lejeaftale kan kun ske ved væsentlig misligholdelse og efter nøje overholdelse af almenlejelovens § 90. Vurderingen er konkret og kræver, at udlejer kan dokumentere grundlaget samt har iagttaget nødvendige påkrav, varsler og proportionalitet.
Betalingsmisligholdelse og formkrav ved ophævelse
Manglende betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse kan begrunde ophævelse, hvis lejer ikke betaler senest 14 dage efter et skriftligt påkrav. Påkravet må først sendes efter den tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt oplyse om ophævelsesrisikoen.
Pligtige pengeydelser omfatter bl.a. beboerindskud, depositum og acontoforbrug. Udlejer skal kunne godtgøre restancen og korrekt forkyndelse af påkravet; ellers vil ophævelsen som udgangspunkt være ugyldig.
Misbrug af lejemålet, adgangsret og ulovlig overladelse
Brug af det lejede i strid med det aftalte kan føre til ophævelse, hvis misligholdelsen er væsentlig og fortsætter trods udlejers indsigelse. Manglende præcisering i aftalen afhjælpes ved en samlet vurdering af formål og faktisk anvendelse.
Nægtes udlejer adgang efter korrekt varsel, kan lejeaftalen ophæves uden forudgående påmindelse, forudsat misligholdelsen er væsentlig. Overladelse til andre end husstanden, herunder ulovlig fremleje eller korttidsudlejning, kræver påkrav og kan ved fortsat misligholdelse medføre ophævelse.
Fraflytning i utide og vanrøgt
Varig fraflytning uden lovlig opsigelse kan bære ophævelse, men udlejer har bevisbyrden. Indikationer som lavt forbrug, adresseændring og manglende møbler indgår i helhedsvurderingen.
Ved vanrøgt – fx ødelæggelser, betydelige lugtgener, skadedyr eller forsømt anmeldelse af skader – skal udlejer give et skriftligt påkrav med rimelig frist. Almindelig slid og ælde er ikke nok; der kræves væsentlig misligholdelse.
Dyk ned i de komplekse regler for almene boliger på 2-dages kursus
Læs mere her →Husorden, straffedomme og opsamlingsreglen
Grove brud på god skik og orden kan føre til ophævelse. Beboerklagenævnet kan betinge lejeforholdet, men ved alvorlige forhold kan udlejer reagere direkte. Tilsidesættelse af et betinget lejeforhold kan ligeledes begrunde ophævelse.
Ophævelse kan også ske ved visse straffedomme eller særlige forbud med tilknytning til ejendommen. Udlejer skal foretage en proportionalitetsvurdering i lyset af EMRK art. 8. Opsamlingsreglen anvendes, når anden væsentlig misligholdelse gør lejers fraflytning påkrævet.
