Udlejere, der fortryder at udleje til en ellers udvalgt lejer, står ofte i et krydsfelt mellem lejeret og aftaleret. Nøglen er at fastslå, hvornår der er indgået en bindende aftale, og hvilke handlemuligheder der består, før en underskrevet lejekontrakt foreligger. Denne gennemgang skitserer hovedreglerne i aftaleloven og lejeloven samt praktiske forebyggelsestiltag – herunder persondatahensyn ved baggrundstjek.
Bindende lejeaftale: tilbud, accept og frister efter aftaleloven og lejeloven
En lejeaftale er bindende, når der foreligger et tilbud og en rettidig, ubetinget accept. Efter aftaleloven §§ 1-3 er et tilbud bindende for afgiveren, indtil det rettidigt afslås eller bortfalder, eksempelvis ved overskredet acceptfrist. Skriftlige lejeaftaler bliver endeligt bindende, når begge parter har underskrevet, jf. lejeloven § 11, der samtidig udfylder aftalen med lejelovens regler, hvor andet ikke er aftalt.
Er der fastsat en svarfrist, skal accepten være fremme inden fristens udløb. Uden fastsat frist gælder en “sædvanlig frist”, som beror på en konkret vurdering af parternes korrespondance og omstændighederne. Mundtlige tilbud skal som udgangspunkt accepteres straks; sker det ikke, bortfalder tilbuddet, og bevisbyrden for, at der alligevel er indgået aftale, påhviler lejeren.
Håndtering af fortrydelse: uunderskrevet kontrakt, frister og mundtlige tilbud
Sender udlejer en uunderskrevet kontrakt, er der i praksis afgivet et tilbud. Accepterer lejer rettidigt, kan udlejer som udgangspunkt ikke uden videre træde tilbage. Er lejers adfærd derimod illoyal – fx ved urigtige oplysninger – kan udlejer efter omstændighederne afstå fra at underskrive. Det beror på en konkret bevisbedømmelse, hvor udlejer skal kunne dokumentere illoyaliteten.
Det er sjældent tilrådeligt at undlade at angive acceptfrist i håb om bortfald, da “sædvanlig frist” ofte fortolkes rummeligt til fordel for lejer. Et mere styrbart værktøj er et mundtligt tilbud, der bortfalder, hvis accept ikke sker straks. Finder udlejer efterfølgende nye oplysninger, kan man undlade at udsende kontrakt, da der endnu ikke foreligger en bindende aftale.
Følgende muligheder kan – afhængigt af situationen – begrænse udlejers binding før endelig underskrift:
- Mundtligt tilbud med krav om øjeblikkelig accept, hvorefter skriftlig kontrakt kun fremsendes ved fortsat ønske.
- Klar, kort og udtrykkelig acceptfrist i skriftlige tilbud samt forbehold for dokumentationskrav, der skal være opfyldt før underskrift.
- Konsekvent proces: ingen overdragelse af nøgler eller indflytning før begge underskrifter og eventuel dokumentation foreligger.
Gør dit arbejde med sundhedsdata og AI lidt lettere efter Djøfs kursus
Læs mere her →Forebyggelse og persondata: baggrundstjek, erfaringsudveksling og samtykke
Risikoen for uhensigtsmæssige lejeforhold mindskes ved at møde lejeren fysisk og foretage proportionale baggrundstjek, fx gennem åbne kilder. Enhver behandling af personoplysninger kræver et gyldigt behandlingsgrundlag efter GDPR. Samtykke kan anvendes, men skal være informeret, frivilligt og dokumenterbart; alternativt kan en legitim interesse overvejes, hvis den vejer tungere end den registreredes interesser.
Erfaringsudveksling mellem udlejere om konkrete lejere må kun ske, hvis der foreligger tilstrækkeligt samtykke eller andet lovligt grundlag, og udlejeren skal iagttage dataminimering og saglighed. Tvivl om hjemmel eller samtykkets rækkevidde bør håndteres ved at søge specialiseret rådgivning. Når begge parter har underskrevet lejekontrakten, er udlejer bundet af lejeaftalen og må herefter anvende lejelovens ordninger for ophør og misligholdelse, hvis problemer opstår.
