Lejere i erhvervsforhold har som udgangspunkt ret til at afstå lejemålet til en ny lejer inden for samme branche efter erhvervslejelovens § 55. Afståelsen sker på uændrede vilkår, og udlejer kan kun modsætte sig, hvis der foreligger vægtige grunde. Vil udlejer forbeholde sig adgang til vilkårsændringer ved afståelse, kræver det udtrykkelig hjemmel i lejekontrakten.
Succession og uændrede vilkår
Ved afståelse succederer den indtrædende lejer i den afståendes retsstilling. Opsigelsesvilkår, brug af det lejede, vedligeholdelse og fraflytningsforpligtelser fortsætter uændret. Udlejer kan som udgangspunkt ikke kræve flytteopgør på afståelsestidspunktet, og udlejer er heller ikke forpligtet til at deltage i opgør mellem afstående og indtrædende om eksempelvis periodeopdelt forbrug eller tilbagebetaling af depositum.
Istandsættelsesniveauet ved senere fraflytning vurderes normalt med udgangspunkt i forholdene ved den oprindelige lejers indflytning, også hvis lejemålet er afstået flere gange. Udgifter, som udlejer måtte have i forbindelse med afståelsen, kan kun opkræves, hvis der er klar kontraktuel hjemmel hertil.
Underretning og indsigelser
Afståelsen får først virkning fra underretningstidspunktet. Indtil da kan udlejer opkræve leje hos den oprindelige lejer, varsle ændringer og i øvrigt disponere efter kontrakten. Underretningen skal ske så tidligt, at udlejer reelt kan vurdere, om der foreligger vægtige grunde til at gøre indsigelse. Udlejer må ikke forhale processen; passivitet kan medføre fortabelse af indsigelsesretten.
Uberettiget afståelse trods indsigelse kan udgøre ophævelsesgrund efter erhvervslejelovens § 69, stk. 1, nr. 6. Omvendt kan udlejer ikke modsætte sig en lovlig afståelse med henvisning til ønske om selv at benytte eller genudleje lejemålet.
Vægtige grunde og brancher
Afståelsesretten er begrænset til samme branche, medmindre andet er aftalt. Den kontraktuelle angivelse af anvendelsen er derfor central. Udlejer kan påberåbe “vægtige grunde”, herunder utilstrækkelige økonomiske forhold eller manglende branchekendskab hos den indtrædende lejer. Retspraksis har anerkendt indsigelser ved betydelig økonomisk usikkerhed samt ved åbenbart utilstrækkeligt branchekendskab.
Andre forhold kan også begrunde indsigelse, hvis de angår den indtrædende lejers forhold eller den aftalte anvendelse, fx planlagt drift, der reelt indebærer fremleje i strid med kontrakten. Derimod kan udlejer ikke med rette afvise alene af forretningsmæssige hensyn, der ikke relaterer sig til den indtrædende lejer.
Juridiske personer og kontrolskifte
Hvor lejeren er en juridisk person med begrænset hæftelse, gælder de samme rammer: lejemålet kan afstås til en anden juridisk person, medmindre udlejer har vægtige grunde. Overgang af bestemmende indflydelse i lejers selskab sidestilles som udgangspunkt ikke med afståelse, hvorfor udlejers kontrolhensyn bør reguleres udtrykkeligt i kontrakten, fx ved at anse kontrolskifte som afståelse.
Er lejeren en fysisk person eller en juridisk person uden begrænset hæftelse, kan afståelse til et selskab med begrænset hæftelse kun ske, hvis to kumulative betingelser er opfyldt: Den afstående lejer skal have stemmemajoritet i selskabet, og den afstående lejer skal stille selvskyldnerkaution eller tilsvarende ubegrænset garanti for ethvert kontraktkrav fra udlejer. Selv ved opfyldte betingelser kan udlejer stadig påberåbe andre vægtige grunde. Lejer kan ikke fraskrive rettigheder efter § 56 om pårørendes indtræden ved pension eller død.
