Arealudviklingsselskaber bruges som organiseringsmodel ved større by- og havneudviklingsprojekter, hvor kommunen indskyder arealer og private investorer bidrager med kapital og kompetencer. Modellen kan accelerere komplekse projekter, men er underlagt snævre offentligretlige og udbudsretlige rammer samt selskabsretlige hensyn.
Kommunalfuldmagt og selskabsstruktur
Deltagelse forudsætter overholdelse af kommunalfuldmagten. I praksis accepteres, at et arealudviklingsselskab varetager planlægning, byggemodning og salg af byggeretter, men ikke gennemfører de konkrete byggeprojekter. Kommunen kan dermed fremme udvikling uden at overskride sine beføjelser.
De centrale betingelser kan sammenfattes således:
- Selskabet må kun varetage kommunale opgaver.
- Ingen særregler må hindre opgaveoverladelsen.
- Kommunen må som udgangspunkt ikke have bestemmende indflydelse.
- Selskabet må ikke have erhvervsøkonomisk formål.
Manglende bestemmende indflydelse kan kombineres med vetoret i ejeraftale og vedtægter om væsentlige beslutninger. Fraværet af kontrol indebærer, at selskabets investeringer ikke belaster kommunens anlægsramme. Samtidig gælder et profitforbud, så afkastet til kommunen ikke overstiger en normal forrentning. Ved likvidation kan udbytte fordeles forholdsmæssigt, svarende til værdiskabelsen ved udviklingen.
Udbudspligt og markedsvilkår
Overdragelse af kommunale ejendomme udløser som udgangspunkt offentligt udbud efter Udbudsbekendtgørelsen, også ved stiftelse af arealudviklingsselskaber. Undtagelse kan ske, hvis Ankestyrelsen samtykker, typisk ved store og komplekse projekter, hvor udbud kan vanskeliggøre realiseringen.
Kommunen skal handle økonomisk forsvarligt og sikre indskud til markedspris på stiftelsestidspunktet. Dette omfatter dokumentation for værdiansættelsen samt klare vilkår for risikodeling og governance i selskabs- og ejeraftaler.
Praktiske forhold og etapevis gennemførelse
Ejendommen bør indskydes i selskabsklar stand for at muliggøre effektiv byggemodning og efterfølgende afståelse. Det kan kræve forberedende tiltag, som sikrer råderet og reducerer transaktionsrisici:
- Endelig udstykning af arealet til selvstændig ejendom.
- Nedrivning og fjernelse af anlæg, installationer og kendte olietanke.
- Ophør af lejemål og andre rettigheder, der hindrer videresalg.
Større udviklinger kan opdeles i etaper med særskilte selskaber, så parterne kan afslutte, afregne og likvidere løbende. Modellen balancerer kommunal indflydelse med private ressourcer og er særlig egnet til langstrakte, kapitaltunge by- og havneprojekter.
