Tvangsfuldbyrdelse i fast ejendom
Fogedretten kan foretage udlæg i fast ejendom med henblik på realisation, jf. retsplejeloven § 538. Er der flere ejere, og kun én er skyldner, kan udlæg kun rettes mod skyldnerens ideelle anpart. Udlægget kan tinglyses i andelen og indebærer rådighedsindskrænkning.
Salg af hele ejendommen kræver retsgrundlag i begge anparter. Uden panteret eller udlæg i samtlige ejerandele kan kreditor som udgangspunkt alene realisere den udlagte ideelle anpart gennem auktion.
Følgende praktiske hovedpunkter gælder ved udlæg i fast ejendom:
- Udlæg kan kun ske i skyldnerens egne aktiver.
- Aktiver i skyldnerens besiddelse formodes at tilhøre skyldner, medmindre modbevist.
- Udlæg kan foretages, selv om adkomst endnu ikke er tinglyst efter arv eller skilsmisse.
Konsekvensen er, at skyldner ikke må disponere over den udlagte andel, og at kreditor i sidste ende kan søge tvangsauktion.
Særhæftelse, sameje og panthavere
Ægtefæller hæfter som udgangspunkt ikke for hinandens gæld. Reglerne om særråden og særhæftelse betyder, at hver ægtefælle råder over egen formue og kun hæfter for egne forpligtelser. Det udelukker udlæg i den anden ægtefælles andel, hvis denne ikke selv hæfter.
Hvor begge ejere hæfter – typisk ved realkreditlån – kan panthaver forfølge pantet ved terminsrestancer og anmode om tvangsauktion. Kreditorer har dog ofte begrænset interesse i at erhververe ideelle anparter, fordi køberen skal sameje med den anden ejer.
Retspraksis om auktion over ideel anpart
Nyere praksis viser en restriktiv tilgang. I en sag, hvor panthaver havde udlæg i en ideel anpart og indhentede samtykke fra det dødsbo, der ejede den anden anpart, nægtede landsretten at tillade auktion over hele ejendommen, fordi boets accept ikke kunne erstatte udlæg i boets anpart.
I en anden afgørelse fik udlægshaver afslag på at få fogedretten til at opløse samejet forud for frivillig auktion. Retten lagde vægt på, at udlæg ikke i sig selv giver kreditor ejerbeføjelser. Samlet peger praksis på, at realisation af ideelle anparter er procesretligt krævende og forudsætter korrekt sikring i samtlige ejerandele.
