Boligplan 2030: udvidede planbeføjelser og loft over udlejning i hovedstaden
Regeringen varsler markante planretlige greb i København og Frederiksberg. Lokalplaner skal kunne reservere op til 40 procent af nye boliger til ejerboliger og op til 40 procent til almene boliger. Det kan i praksis lægge et loft over andelen af private udlejningsboliger og dermed ændre projektøkonomien for udviklere med ikke-planlagte eller re-planlægningskrævende arealer. Samtidig lægges der op til hurtigere sagsbehandling i bygge- og dispensationssager samt en mere effektiv lokalplanproces.
Formålet er at korrigere en udvikling, hvor nybyggeri i stigende grad har været udlejningsejet. Reguleringen skal skabe en mere blandet boligsammensætning og styrke adgang til ejerboliger, men balancen er følsom: For stramme bindinger kan dæmpe byggeriet og dermed modvirke hensigten om flere boliger.
Retlige uklarheder om ejerboligkrav, håndhævelse og overgangsregler
Planloven sondrer i dag ikke klart mellem ejer- og lejeboliger. Et fremtidigt ejerboligkrav kræver derfor en præcis definition af, hvornår kravet er opfyldt, og hvordan det relaterer sig til ejerlejlighedsloven. Hvis reguleringen rækker ind i den efterfølgende råderet, vil der skulle skabes særskilt hjemmel til at begrænse udlejning af ejerlejligheder.
Effektiv håndhævelse forudsætter klare sanktionsrammer og eventuelt et register, der kan dokumentere faktisk ejerbrug. Overgangsordninger bliver afgørende, fordi markedsvilkår kan ændre sig mellem lokalplanvedtagelse og ibrugtagning. Ventiler som midlertidig udlejning eller mulighed for dispensation kan være nødvendige for at undgå projektstop og utilsigtede reduktioner i boligudbuddet.
Udvidet tilbudspligt og forkøbsret for almene boligselskaber
Lejelovens gældende tilbudspligt (kapitel 24) tænkes suppleret i København og Frederiksberg med en subsidiær ordning, hvor et alment boligselskab tilbydes at købe ejendommen, hvis lejerne ikke overtager. Det kan forlænge transaktionsforløb med nye acceptfrister og rejser afgrænsningsspørgsmål om, hvilke almene boligorganisationer der skal have tilbuddet.
Sælgere og investorer bør indarbejde de ekstra procesled i tidsplaner, betingelser og kommunikation med lejere og potentielle købere. Uklarheder om definition, rækkefølge og varighed af tilbudsperioder bør håndteres kontraktuelt, indtil den endelige lovtekst foreligger.
National regulering af korttidsudlejning og skærpede krav ved nedrivning
Korttidsudlejning, herunder skyggehoteller, foreslås begrænset nationalt. Ejere, der udlejer via digitale platforme, må forvente flere kontroltiltag og potentielle begrænsninger i omfanget. Samtidig varsles et eftersyn af bygningsreglementet for at lette renovering, opdeling af boliger og konvertering af erhverv til boliger samt en ligestilling af momsregler for byggegrunde i overensstemmelse med EU-retten.
På nedrivningsområdet overvejes et bevar eller forklar-princip, en nedrivningsafgift, skærpede dokumentationskrav og højere krav til recirkulation af materialer. Tiltagene vil øge de administrative og økonomiske byrder ved nedrivning, men styrke incitamentet til omdannelse og energirigtig renovering af eksisterende bygninger.
