Forbedringsarbejder

Udlejers ændringsret rækker langt, men både huslejenedsættelse under renovering, korrekt varsling og grænsen mellem vedligeholdelse og forbedring kræver præcis håndtering. Få overblik over kravene i lejeloven og erhvervslejeloven – og hvornår lejeforhøjelse lovligt kan varsles.

Udlejere kan få adgang til boliglejemål ved varslede arbejder efter § 103, ved akutte skader uden varsel og når forholdene konkret kræver det efter § 102. Centrale afgørelser afklarer grænserne, herunder ejendomsmæglerbesøg og afslag på adgang som væsentlig misligholdelse.

Højesteret fastslår, at sælgere af andelsboliger kan blive erstatningsansvarlige for mangelfuld selvbyg. Køber kan kræve fulde udbedringsomkostninger, uden begrænsning af forbedringsbeløb eller maksimalpris, og uden fradrag efter nyt-for-gammelt, når manglerne er skjulte og reklameres rettidigt.

Højesteret fastslår, at udlejere i store småhuse kan vælge lejeforhøjelse efter det lejedes værdi, selv når forhøjelsen bygger på forbedringer. Dermed kan iværksættelsesvarsling undgås, hvis betingelserne for det lejedes værdi er opfyldt, og de almindelige varslingskrav overholdes.

Udlejere kan ikke lovligt opkræve betaling for strøm fra egne solceller i boliglejemål. Krav om elafregning forudsætter individuelle målere og gyldigt forbrugsregnskab. Solcelleanlæg kan i stedet begrunde forbedringsforhøjelser, som skal varsles efter lejelovens § 106 og respektere det lejedes værdi.

Højesteret afviser overpris ved salg af andelslejlighed: arbejder blev anset som forbedringer og kunne indgå i maksimalprisen. Vurderingsrapportens skøn blev ikke tilsidesat. Afgørelsen skærper fokus på dokumentation og grænsen mellem vedligeholdelse og forbedring ved andelsoverdragelser.

Højesteret fastslår, at lejere har partsstatus i huslejenævns sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser. Afgørelsen bygger på de generelle forvaltningsretlige kriterier og styrker lejeres ret til partshøring og aktindsigt, når særlovgivningen er tavs.

Lejeloven fastsætter ingen genhusningspligt for private udlejere. Lejer kan i stedet få forholdsmæssigt afslag og, hvis udlejeren er ansvarlig, erstatning for bl.a. genhusning. Indbo- og bygningsforsikring kan dække tab, men langsom afhjælpning kan udløse yderligere ansvar.

Højesteret fastslår, at udlejere af småejendomme med fire eller flere beboelseslejligheder kan varsle lejeforhøjelse efter det lejedes værdi, også når forhøjelsen udspringer af forbedringsarbejder. Boligreguleringslovens § 4, stk. 5, afskærer ikke denne metode; praksis bekræfter § 29 c.

Individuelle forbedringer kan aftales efter lejeloven § 137 med fri fastsættelse af forbedringslejeforhøjelsen, men kun hvis formkrav og orienteringspligter overholdes. Aftalen bortfalder ved fraflytning, og mangler i gyldighedsbetingelserne kan føre til ugyldighed og tilbagevenden til hovedreglerne.