Højesteret: Udlejer kan vælge det lejedes værdi ved forbedringer i småhuse
Højesteret har fastslået, at udlejere i store småhuse kan varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, selv om forhøjelsen skyldes udførte forbedringsarbejder. Der findes hverken i lejelovgivningens ordlyd eller forarbejder sikre holdepunkter for at afskære denne fremgangsmåde. Afgørelsen betyder, at udlejer – når betingelserne for det lejedes værdi er opfyldt – kan gennemføre en forhøjelse uden at følge de særlige varslingsregler for forbedringsforhøjelser, herunder forudgående iværksættelsesvarsling i store småhuse.
Praktisk giver dommen et retsgrundlag for at vælge den mest smidige vej til lejeregulering. Udlejer skal dog fortsat opfylde de almindelige gyldighedskrav: skriftlig varsling, angivelse af forhøjelsens størrelse, begrundelse og indsigelsesvejledning, ligesom reglerne om intervaller og grænser for det lejedes værdi består.
Rammerne for småhusreglerne og det lejedes værdi
I regulerede kommuner er udgangspunktet omkostningsbestemt leje. Småhuse (ejendomme med højst seks beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995) er undtaget og reguleres efter det lejedes værdi, der fastsættes ved sammenligning med lejemål omfattet af omkostningsbestemt leje. Lejer kan til enhver tid få prøvet, om lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Udlejer kan varsle forhøjelse, når den aktuelle leje ligger væsentligt under det lejedes værdi. Afvigelsen anses typisk som væsentlig ved 10-15 %, og forhøjelsen skal mindst udgøre 10 %. Lejeforhøjelser efter det lejedes værdi kan gennemføres med to års intervaller, tidligst to år efter lejemålets begyndelse. Varslingsskrivelsen skal opfylde skriftlighedskravet, angive beløb, begrundelse og vejledning om indsigelse.
Forbedringer, iværksættelsesvarsling og dommens rækkevidde
Forbedringsarbejder er tiltag, der objektivt øger lejemålets brugsværdi, fx udskiftning af installationer eller opførelse af altaner. I store småhuse gælder særlige varslingsregler ved forbedringsforhøjelser, herunder pligt til at varsle iværksættelse tre måneder før, hvis den foreløbige forhøjelse sammen med de seneste tre års forbedringsforhøjelser overstiger et fastsat grundbeløb pr. kvadratmeter.
Højesterets dom afklarer, at udlejer ikke er bundet til forbedringssporet alene fordi forhøjelsen udspringer af forbedringer. Hvis lejen efter en samlet vurdering kan løftes til det lejedes værdi, kan udlejer anvende dette regelsæt uden forudgående iværksættelsesvarsling. Det er ikke en omgåelse, men et lovligt valg mellem to selvstændige reguleringsmekanismer. Udlejere bør derfor forberede dokumentation for sammenligningslejemål, sikre korrekt og rettidig varsling og vurdere, hvilket spor der giver den mest robuste og effektive regulering i den konkrete ejendom.
