Lejelovens § 161 giver lejere af rene beboelseslejligheder en betinget ret til at bytte bolig. Når betingelserne er opfyldt, kan lejeren pege på ny lejer, men udlejeren kan modsætte sig byttet i afgrænsede situationer. Ved bytte ophører de hidtidige lejeaftaler og afløses af nye, hvilket udløser sædvanlige regler om istandsættelse, afregning af depositum og forudbetalt leje samt mulighed for ny lejefastsættelse inden for det lovlige niveau. Der gælder særlige frister, hvis udlejeren vil gennemføre gennemgribende modernisering og efterfølgende fastsætte leje efter lejelovens § 19, stk. 2.
Betingelser og rækkevidde for bytteret efter lejelov § 161
Bytteretten forudsætter to lejeforhold om rene beboelseslejligheder, hvor hver lejer overtager den andens bolig. Værelser og blandede lejemål er uden for ordningen og kræver samtykke. Bytteretten kan også omfatte udlejede ejerlejligheder. Bor udlejeren i ejendommen, kan bytte afvises, hvis der er færre end syv lejligheder.
Lejers meddelelse behøver ikke opfylde formkrav, men skal tydeligt angive, at der ønskes bytte og identificere de berørte lejemål. Udlejeren kan efterspørge supplerende oplysninger for at vurdere lovligheden, herunder om kommende lejer, den anden bolig, husstandens størrelse og tidspunkt for bytning.
Udlejers adgang til at modsætte sig byttet
Udlejeren kan ikke afvise ud fra et almindeligt frit valg af lejere. Afslag skal hvile på lovlige grunde eller manglende realitet i byttet. Domstolspraksis viser, at særlige anvendelseshensyn og tidligere alvorlige konflikter kan begrunde afslag.
Lovens udtømmende grunde omfatter følgende situationer:
- Udlejer bor i ejendommen, som rummer under syv lejligheder.
- Fraflyttende lejer har ikke beboet lejligheden i tre år.
- Boligen vil efter byttet blive beboet af flere personer end antallet af beboelsesrum.
- Der foreligger i øvrigt rimelig grund.
Er ejendommen omfattet af beboermaksimum, skal udlejer afvise bytte ved overskridelse af to personer pr. beboelsesrum. Treårskravet vedrører faktisk beboelse, ikke blot kontraktens løbetid.
Reelle bytninger og konsekvenser for lejeaftalen
Bytteretten må ikke bruges til at skaffe en bestemt person adgang uden reel flyttehensigt. Begge parter skal ved aftalens indgåelse have til hensigt at etablere fast bopæl i de byttede boliger. Efterfølgende planændringer udelukker ikke i sig selv et reelt bytte.
Ved bytte ophører de eksisterende lejekontrakter og erstattes af nye. Udlejer kan kræve istandsættelse efter gældende regler, afregne depositum og forudbetalt leje med fraflytter og opkræve nyt depositum m.v. hos tilflytter. Lejen kan fastsættes på ny inden for det højst lovlige niveau.
Dyk ned i de komplekse regler for almene boliger på 2-dages kursus
Læs mere her →Modernisering og frister ved lejerskifte via bytte
Vil udlejer foretage gennemgribende modernisering og fastsætte lejen efter lejelovens § 19, stk. 2, skal udlejer straks meddele dette til den nuværende lejer og senest en måned efter byttemeddelelsen anmode huslejenævnet om forhåndsgodkendelse, jf. § 132, stk. 1.
Mangler udlejers oplysninger efter § 161, stk. 3, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2 ved genudlejning i anledning af byttet. Efter modtagelse af nævnets forhåndsgodkendelse har lejeren 14 dage til at opretholde eller frafalde byttet; fristen kan forlænges, men ikke forkortes.
