Adgang ved arbejder efter lejeloven § 103
Lejer har som udgangspunkt en eksklusiv brugsret til det lejede, men udlejer kan få adgang, når der skal udføres arbejder i lejemålet. Efter lejeloven § 103 kan udlejer iværksætte arbejder med passende varsel: 6 uger, hvis arbejdet ikke medfører væsentlig ulempe for lejer, og 3 måneder, hvis det gør. Varslets længde afspejler indgrebets intensitet i lejers brugsret.
Vurderingen af “væsentlig ulempe” beror på omfang og varighed af påvirkningen. Udskiftning af køkken eller bad vil typisk kræve 3 måneders varsel. Samtidig sætter § 126 en ydre ramme for ændringer: arbejdet må ikke varigt og væsentligt ændre det lejedes identitet. Er der tale om uopsættelige reparationer, hvor hurtig indsats er nødvendig for at undgå skade på personer eller ejendom, giver § 103, stk. 3, adgang uden varsel.
Adgang når forholdene kræver det – § 102
Lejeloven § 102 hjemler adgang “når forholdene kræver det”. Bestemmelsen er ikke en generel inspektionsret; adgangen skal være nødvendig og knyttet til udlejers rettigheder og pligter som ejer og administrator af ejendommen. Det kan omfatte nødvendige vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, aflæsning af målere og drifttilsyn.
Efter forarbejderne forudsætter § 102 som udgangspunkt en konkret begrundet mistanke om risiko for skade, hvis adgangen sker uden for almindelige arbejder. Oplysninger om lugtgener, fugt eller andre forhold, der indikerer skadesrisiko, kan legitimere adgang. Indgrebet skal stå mål med formålet, og mindre indgribende foranstaltninger bør overvejes først.
En afgørelse fra Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn (10. april 2024) præciserer afgrænsningen: Ønsket om at bruge et beboelseslejemål som sammenligningslejemål i andre lejefastsættelsessager knytter sig ikke til tilsyn og drift af ejendommen og falder derfor uden for § 102.
Retspraksis og konsekvenser ved nægtet adgang
Østre Landsret, TBB 2022.894Ø, anerkendte udlejers ret efter § 102 til at lade en ejendomsmægler få adgang med henblik på salg af ejendommen. Et varsel på 9 dage blev anset for rimeligt. Lejers afvisning udgjorde væsentlig misligholdelse, som berettigede ophævelse af lejemålet og efterfølgende udsættelse.
I praksis bør udlejer dokumentere behovet, angive formål, lovhjemmel og tidspunkt i et skriftligt varsel samt vælge den mindst indgribende løsning. Varslets længde skal afpasses efter § 103, og i akutte situationer efter § 103, stk. 3, bør begrundelsen for nødadgang fremgå klart. Ved fortsat adgangsnægtelse må udlejer vurdere, om betingelserne for ophævelse er opfyldt, og om udsættelse via fogedretten er proportional og nødvendig. Ved tvivl kan juridisk rådgivning sikre korrekt afvejning mellem lejers brugsret og udlejers pligter.
