Vestre Landsret har fastslået, at en lejer ikke gyldigt kan gøre indsigelse mod en opsigelse af et boliglejemål via e-mail, selv om udlejer kvitterer for modtagelsen. Afgørelsen bekræfter, at skriftlighedskrav og øvrige formalitetskrav i lejelovgivningen håndhæves strengt, og at manglende iagttagelse kan koste retten til prøvelse.
Skriftlighedskrav i lejeloven og almenlejeloven ved opsigelse og indsigelse
Efter lejeloven og almenlejeloven er visse centrale meddelelser i lejeforholdet underlagt ufravigelige formkrav. Det gælder særligt udlejers opsigelse, lejerens indsigelse mod opsigelsen samt udlejers påkrav. Disse erklæringer skal afgives skriftligt i fysisk form og kan ikke gyldigt fremsættes som digitale dokumenter eller e-mails, uanset parternes tidligere eller aftalte kommunikationsform.
Lejeren har en fastlagt frist til at reagere. En indsigelse skal være skriftlig og afsendes som fysisk brev, og den skal være fremkommet inden for den lovbestemte frist. Overholdes form og frist ikke, mister lejeren retten til at få opsigelsen prøvet ved domstolene.
Vestre Landsrets afgørelse om e-mail og vejledningspligt
I den offentliggjorte dom (TBB 2026 176) sendte lejeren sin indsigelse pr. e-mail og modtog en automatisk kvittering fra udlejer. Landsretten lagde vægt på, at indsigelsen ikke var fremsendt som fysisk brev og dermed ikke opfyldte skriftlighedskravet. Den automatiske kvittering ændrede ikke dette resultat og gav ikke lejeren rimelig grund til at anse indsigelsen for gyldig.
Retten afklarede samtidig rækkevidden af udlejers vejledningspligt: Det er tilstrækkeligt, at udlejer oplyser, at lejer kan gøre skriftlig indsigelse inden den lovbestemte frist. Der kræves ikke nærmere anvisning af, at skriftlighed indebærer fysisk brev. Standardvejledning efter lovens ordlyd er dermed nok, og manglende detailforklaring gør ikke opsigelsen ugyldig.
Praktiske konsekvenser og anbefalet proces for lejere og udlejere
For lejere betyder afgørelsen, at indsigelse mod opsigelse altid bør sendes som fysisk brev og dokumenteres, f.eks. ved sporbar forsendelse. E-mail, beskedplatforme eller andre digitale kanaler bør ikke anvendes, hvis man vil bevare retten til prøvelse.
For udlejere skærper dommen fokus på formaliteter. En ellers materielt berettiget opsigelse kan tilsidesættes, hvis formkrav og vejledningspligt ikke overholdes. Opsigelsen skal være skriftlig i fysisk form, klart angive begrundelsen og oplyse om lejerens mulighed for skriftlig indsigelse inden for fristen.
Følgende kontrolpunkter kan minimere formfejl i praksis:
- Sørg for, at opsigelsen udformes og sendes som fysisk brev.
- Angiv en tydelig og specifik begrundelse for opsigelsen.
- Oplys klart om mulighed for skriftlig indsigelse inden fristen.
- Undlad at bruge e-mail til opsigelser, indsigelser og påkrav.
