I private boliglejemål findes ingen generel pligt for udlejer til at genhuse lejeren, når boligen bliver helt eller delvist ubeboelig. Fraværet af en genhusningsbestemmelse i lejeloven betyder, at udlejers hovedforpligtelse er at holde det lejede beboeligt og afhjælpe mangler uden unødig forsinkelse. Lejer kan i stedet gøre almindelige mangelbeføjelser gældende, herunder krav på forholdsmæssigt afslag i lejen og – hvis udlejeren kan bebrejdes – erstatning for dokumenteret tab, der kan omfatte udgifter til midlertidig bolig.
Retligt udgangspunkt
Udlejer skal under hele lejeforholdet sikre, at lejemålet er i den stand, som kan kræves efter lejekontrakten og lejeloven. Hvis en mangel forringer det lejedes værdi, har lejer krav på et afslag, uanset om udlejeren er culpøs. Er lejemålet helt ubeboeligt, skal der som udgangspunkt ikke betales husleje i perioden. Erstatning forudsætter derimod, at ubeboeligheden beror på forhold, som udlejeren bærer risikoen for eller kan bebrejdes, eksempelvis tilsidesat vedligeholdelsespligt eller forbedringsarbejder.
Derimod kan udlejeren normalt ikke pålægges at erstatte genhusningsudgifter, hvis ubeboeligheden skyldes udefrakommende hændelser uden for udlejers risikosfære, såsom nabobyggeri eller ekstraordinær oversvømmelse. I de situationer må lejer søge dækning andre steder, herunder gennem egen forsikring. Reglerne i almenlejeloven om kommunal genhusning samt bestemmelser i byfornyelsesloven ved ejendomme, der erklæres uanvendelige til beboelse, gælder ikke for private lejemål og omtales ikke nærmere her.
I praksis opstår ubeboelighed ofte i forbindelse med følgende typer forhold:
- Skader som brand, vandskade eller efterfølgende svamp.
- Indgreb i lejemålet som led i renovering eller forbedringsarbejder.
- Skader i ejendommen, der påvirker lejemålets brugbarhed, fx nedbrudte installationer.
Selvom der ikke består pligt til at stille en erstatningsbolig til rådighed, kan det være hensigtsmæssigt at tilbyde midlertidig bolig for at fremme afhjælpningen og begrænse parternes tab. Et sådant tilbud bør være omkostningsneutralt for lejer og må ikke medføre ekstra transport eller andre merudgifter.
Forsikring og ansvar
Mange lejere har en indboforsikring, der typisk kan dække nødvendige genhusningsudgifter i en begrænset periode, ofte op til et år. Dækningen afhænger af police og betingelser og vil ofte være udelukket, hvis udlejer er erstatningsansvarlig. Udlejere bør derfor opfordre lejeren til at anmelde skaden til eget selskab og undersøge, om udlejers egne forsikringer også dækker lejetab eller genhusning.
Udlejer bør handle hurtigt. En landsretsdom refereret som TBB 2016.31 V viser, at passivitet under afhjælpning kan udløse ansvar for lejers yderligere genhusningsomkostninger, når afhjælpningen trækker ud, selv om den indledningsvise genhusning var forsikringsdækket. Spørgsmål om udlejers egen forsikringsdækning fritager ikke for pligten til at afhjælpe effektivt; almindelig kontraktuel loyalitetspligt tilsiger, at arbejdet tilrettelægges, så ubeboeligheden begrænses mest muligt.
Praktiske skridt for udlejere
For at reducere risikoen for tvister og krav bør udlejer etablere en klar proces for håndtering af ubeboelighed og mangler. Følgende tiltag er typiske og hensigtsmæssige:
- Foretag hurtig konstatering, dokumentation og midlertidig sikring af skadestedet, og iværksæt afhjælpning uden ophold.
- Kommunikér skriftligt med lejer om tidsplan, adgangsforhold og midlertidige begrænsninger, og oplys om mulige krav på afslag og forsikring.
- Vurder behov for at tilbyde en midlertidig bolig, hvis det kan accelerere arbejdet og minimere tab, og undgå at påføre lejer ekstraudgifter.
Udgangspunktet er klart: Der er ingen lovbestemt genhusningspligt i private boliglejemål. Men fordi lejer kan kræve lejenedsættelse og i visse tilfælde erstatning, er det afgørende, at udlejer handler hurtigt, prioriterer effektiv afhjælpning og har styr på egen og lejers forsikringsdækning.
