Udlejer og lejer kan efter lejeloven indgå en individuel aftale om, at udlejer gennemfører bestemte forbedringer mod et aftalt tillæg til lejen. Ordningen i § 137 giver betydelig fleksibilitet, men forudsætter, at formkrav og orienteringspligter overholdes. Hvis betingelserne tilsidesættes, kan aftalen ugyldiggøres, og lejen må i stedet reguleres efter lovens almindelige regler. Aftalen ophører desuden, når lejeforholdet slutter, hvilket påvirker udlejers økonomi ved genudlejning.
Gyldighedsbetingelser og formalia
Parterne har nær ved aftalefrihed, men aftalen må først indgås efter selve lejekontrakten er på plads. Det anbefales udtrykkeligt at anvende § 137 for at undgå tvivl om hjemmelsgrundlaget. Forsøg på at omgå reglerne kan tilsidesættes, særligt hvis aftalen indgås i umiddelbar forlængelse af kontrakten.
Aftalen skal klart beskrive forbedringsarbejderne, hvordan tillægget beregnes, og være dateret og underskrevet. Derudover stiller lejeloven følgende krav til gyldighed, som udlejer bør sikre sig er opfyldt:
- Aftalen skal være skriftlig.
- Aftalen skal være indgået efter lejekontraktens indgåelse.
- Aftalen skal udtrykkeligt henvise til lejeloven § 137.
- Lejer skal forud være orienteret om muligheden for forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet efter § 132.
- Lejer skal forud være orienteret om muligheden for en beregning af boligstøtten hos Udbetaling Danmark.
Fastsættelse af forbedringslejeforhøjelsen
Efter § 137 kan parterne aftale et forbedringstillæg uafhængigt af de almindelige beregningsregler. Det giver rum for at fastsætte et højere eller lavere tillæg end efter hovedreglerne, når blot aftalen i øvrigt opfylder formkravene.
For at undgå tvister bør aftalen præcisere forbedringsomfang, prisgrundlag og tidspunkt for reguleringen. Det er hensigtsmæssigt at angive, at depositum reguleres i takt med den aftalte lejeforhøjelse, så sikkerhedsstillelsen følger den nye leje.
Forhåndsgodkendelse og boligstøtte
Lejer kan kræve, at udlejer indhenter en forhåndsvurdering hos huslejenævnet efter § 132 af, hvilken forbedringsforhøjelse der lovligt kunne opkræves efter de almindelige regler, hvis arbejdet udføres som beskrevet. Der er ikke tale om en godkendelse af den aftalte forhøjelse, men et sammenligningsgrundlag. Udlejer skal have orienteret lejer om denne mulighed forud for aftalen.
Lejer kan desuden anmode Udbetaling Danmark om en beregning af boligstøttemæssige konsekvenser. Efter boligstøtteloven § 11 kan den støtteberettigede leje nedsættes, hvis lejen væsentligt overstiger normallejen eller omfatter betaling for luksuriøst udstyr. Det kan påvirke lejers betalingsevne og aftalens økonomi.
Varighed, genudlejning og retsfølger
En § 137-aftale er personlig mellem parterne og bortfalder, når lejeforholdet ophører. Ved genudlejning må udlejer beregne forbedringstillæg efter de almindelige regler, og en ny lejer kan ikke tvinges til at tiltræde en efterfølgende forbedringsaftale. For at reducere risikoen for tab ved kortvarige lejemål kan en uopsigelighedsperiode for lejer overvejes.
Overholdes gyldighedsbetingelserne ikke, kan lejer påberåbe sig de regler, som § 137 ellers sætter ud af kraft, herunder § 126 og blandt andet § 45, § 19, stk. 1, og § 22, stk. 1 om byrdefulde vilkår. Konsekvensen er, at udlejer alene kan kræve forhøjelse efter de almindelige forbedringsregler. Efter genudlejning kan huslejenævnet eller boligretten på ny prøve huslejens størrelse uden de begrænsninger, der følger af en gyldig § 137-aftale.
