Lejeloven fastslår, at lejers brugsret som udgangspunkt er personlig og kræver udlejers samtykke for at kunne overgå til andre. Undtagelser gælder for husstandsmedlemmer og ved fremleje, men betingelserne er snævre, og manglende efterlevelse kan føre til ophævelse af lejemålet. En præcis forståelse af reglerne er afgørende for at forebygge tvister.
Personlig brugsret og husstand efter lejelovens § 150
Efter lejelovens § 150 er brugsretten knyttet til lejer. Overladelse til andre kræver samtykke, medmindre loven udtrykkeligt tillader det. Husstandens medlemmer kan benytte det lejede uden særskilt samtykke, men grænsen mellem husstand og fremleje beror på karakteren af det fælles hushold.
Husstandsbegrebet er udviklet i praksis og omfatter typisk ægtefælle, samlever og hjemmeboende børn. Dommen TBB2018.639 udvidede forståelsen til også at omfatte personer med tæt familiær tilknytning i et reelt fælles hushold. Har en person kun råderet over et værelse, taler det for fremleje.
Fremleje af værelser og hele boligen – §§ 157-158
Ved delvis fremleje kan lejer uden samtykke udleje op til halvdelen af beboelsesrummene, forudsat at det samlede personantal ikke overstiger antallet af rum. Aftalen skal være skriftlig, og kopi skal gives til udlejer før start. I TBB2021.716 førte systematisk manglende orientering til udsættelse.
Fuldstændig fremleje kan ske i op til to år ved midlertidigt fravær, fx sygdom, studieophold eller udstationering. Udlejer kan modsætte sig, bl.a. hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder, eller hvis personantallet bliver for højt. TBB2002.323 understreger, at fraværet skal være reelt midlertidigt.
Udlejers indsigelser og sanktioner
Udlejer kan afvise fremleje, når der foreligger rimelig grund. Typiske situationer er:
- Fremlejningen fremstår ikke reel eller omgår reglerne.
- Fremlejetager har tidligere væsentligt misligholdt et lejeforhold hos udlejer.
- Antal beboere overstiger antallet af beboelsesrum.
Manglende overholdelse af skriftlighed og oplysningspligt kan udgøre væsentlig misligholdelse og begrunde ophævelse. Lejer bør derfor dokumentere grundlag for fremleje og rettidigt sende kopi af aftalen til udlejer. Se lejelovens konsoliderede regler på Retsinformation.
