Kommunal garanti og modregningsrækkefølge i almene lejeforhold
Spørgsmålet er, om kommunen som garant ved anvisning efter almenboliglovens § 59, stk. 1, 4. pkt., kan bestemme, hvilke krav lejers beboerindskud eller depositum skal dække først. Svaret er nej: Det er boligorganisationen som kreditor, der fastlægger modregningsrækkefølgen, fordi hverken § 59 eller anden lovgivning tildeler kommunen en sådan kompetence.
Konsekvensen er, at depositum eller beboerindskud lovligt kan anvendes til dækning af lejerestancer forud for istandsættelseskrav. Udløses kommunens garanti herved, må kommunen honorere forpligtelsen. Denne forståelse understøttes af Vejledning nr 9518, der bekræfter kreditors frie valg ved modregning i indskud.
Det gælder også, når udlejer råder over flere sikkerheder fra lejeren, eksempelvis både indestående varmeregnskab og depositum. Kreditors valgfrihed omfatter, hvilken sikkerhed der bringes i anvendelse først, og i hvilken rækkefølge de enkelte krav udlignes. Der gælder ingen særlig prioritet for såkaldt garantgæld i forhold til ikke garantgæld.
Kreditors afskrivningsret og kautionistens rolle
Efter almindelige regler om afskrivningsret vælger kreditor, hvilke krav en betaling eller sikkerhed afskrives på, medmindre skyldner gyldigt har tiltaget sig valgretten, eller retsforholdets særlige karakter tilsiger andet. Hvis ingen har valgretten, afskrives sædvanligvis på ældre gæld før yngre, og skyldner kan i særlige tilfælde kræve afskrivning på den mest byrdefulde del.
Ved retsforfølgning tilkommer afskrivningsretten kreditor. En kautionist har derimod som udgangspunkt ingen indflydelse på, hvordan kreditor disponerer over sine sikkerheder hos hovedmanden. Kommunen optræder i denne sammenhæng som kautionist og kan derfor ikke diktere prioriteringen.
Dyk ned i de komplekse regler for almene boliger på 2-dages kursus
Læs mere her →Depositum, beboerindskud og praktiske konsekvenser
Lejers depositum og beboerindskud efter almenlejelovens § 46 tjener som sikkerhed for forpligtelser ved fraflytning. Almenlejelovens § 47 fastsætter ingen prioriteringsrækkefølge for, hvilke fordringer der kan dækkes af depositum, og der findes hverken forarbejder eller retspraksis, der begrænser kreditors valg.
I fraflytningssager opstår ofte krav på skyldig husleje, istandsættelse, renter, gebyrer og inddrivelsesomkostninger, mens lejer eventuelt har krav på varmetilbagebetaling. Boligorganisationen kan modregne og afskrive disse poster i den rækkefølge, den vælger, typisk med fokus på ældre restancer. Kommunen skal derefter opfylde garantien, uanset om istandsættelseskrav først dækkes efter lejerestancer.
