Køberet vs. forkøbsret til en fast ejendom – hvad er forskellen?

Forskellen mellem køberet og forkøbsret til fast ejendom har væsentlige konsekvenser for både ejer og potentiel køber. En køberet giver indehaveren ret, men ikke pligt, til at købe på forud aftalte vilkår. Ejeren er derimod bundet til at sælge, hvis køberetten udnyttes korrekt. En forkøbsret giver alene indehaveren forrang, hvis og når ejeren beslutter at sælge; ejeren er ikke forpligtet til at gennemføre et salg.

Køberet

Ved en køberet aftales typisk en bestemt løbetid samt prisfastsættelse, ofte med en reguleringsmekanisme knyttet til markedsudviklingen. Indehaveren kan vælge at udnytte retten inden fristens udløb, hvorefter ejer skal gennemføre salget på de aftalte vilkår. Det er almindeligt, at der betales en optionspræmie som vederlag for den indskrænkning af ejerens rådighed, som køberetten indebærer, og præmien kan i praksis helt eller delvist modregnes i købesummen.

Køberetten bør udformes med klare betingelser for udnyttelse, herunder krav til meddelelse, frister og dokumentation. For at sikre retsvirkning over for tredjemand anbefales tinglysning, så retten får prioritet i tingbogen og står sig mod efterfølgende dispositioner, eksempelvis pant eller salg. Ofte vedlægges en standardkøbsaftale, som aktiveres ved udnyttelse, hvilket reducerer risikoen for fortolkningskonflikter.

Forkøbsret

En forkøbsret indebærer, at ejeren ved et planlagt salg først skal tilbyde ejendommen til indehaveren. Aftalen kan enten angive en på forhånd aftalt pris eller give indehaveren ret til at matche bedste eksterne tilbud. Indehaveren skal normalt reagere inden for en kort frist; sker det ikke, kan ejeren sælge til anden side på de meddelte vilkår. Ændres vilkårene væsentligt, må ejeren typisk fremsætte et nyt tilbud til indehaveren.

Forkøbsretter ses hyppigt i lejekontrakter, hvor lejer får forrang ved et senere salg, samt i købsaftaler, hvor transaktionen er betinget af forhold hos køber. Retten kan og bør tinglyses for at få prioritet. Det er vigtigt at præcisere, hvilke overdragelser der udløser forkøbsretten, herunder om den gælder ved gave, tvangssalg eller indirekte overdragelser via selskabsstrukturer.

For at sikre forudsigelighed ved både køberet og forkøbsret bør aftalen som minimum regulere følgende:

1. Varighed, udløb og betingelser for bortfald.
2. Prisfastsættelse, reguleringsmekanismer og dokumentation for markedspris.
3. Meddelelse, frister og formkrav for udnyttelse.
4. Tinglysning, prioritet og forholdet til pant og andre hæftelser.
5. Betaling af optionspræmie samt eventuel modregning i købesummen.