Rådgiverens mulighed for at binde bygherren i entrepriseforhold er strammet op i nyere praksis og delvist kodificeret i ABR 18 § 26. Bestemmelsen angiver, hvornår rådgiveren kan godkende ændringer og de afledte konsekvenser for pris og tid, og indfører en hjemfaldsregel med beløbs- og tidsmæssige grænser. Samtidig består der et restområde af sædvanlige fuldmagter og en risiko for, at bygherren bindes gennem passivitet og praksis.
Retsgrundlag og rammer i ABR 18
ABR 18 § 26 fastslår, at rådgiveren kan foretage ændringer i omfang og kvalitet samt håndtere følgevirkninger for pris og tid, hvis dette er aftalt i rådgiveraftalen. Uden særskilt aftale kan byggeledelsen eller fagtilsynet godkende merbetalinger op til 50.000 kroner pr. ændring og samlet højst 5 procent af entreprisesummen samt fristforlængelser på op til fem arbejdsdage pr. ændring.
Derudover pålægger § 26, stk. 3 en skriftlig underretningspligt, så bygherren løbende informeres om dispositioner. Pligten er en ordensforskrift, men har betydning bevismæssigt og kan i grovere tilfælde påvirke honoreringen.
For overblik over de mest praktiske greb i projekteringen og udførelsen kan retsstillingen sammenfattes i tre nøglepunkter:
- Kompetence til at godkende ændringer med pris- og tidsvirkning inden for aftalt mandat og hjemfaldsreglen.
- Pligt til skriftlig, løbende underretning af bygherren om foretagne dispositioner.
- Fortsat relevans af sædvanlige fuldmagtshjemler uden for § 26, stk. 2.
Afgrænsning og overskridelser
Rådgiveren kan som udgangspunkt ikke indgå entrepriseaftaler for bygherren og kan normalt ikke modtage denuntiation om transport i entreprenørens fordring. Omvendt anerkendes en vis adgang til sædvanlige økonomiske dispositioner, herunder udbetalinger af entreprisesum, når det ligger inden for rollen.
Overskrides en intern beløbsgrænse, kan bygherren blive bundet over for entreprenøren, hvis begrænsningen ikke var kendelig, mens rådgiveren potentielt hæfter over for bygherren efter Aftaleloven § 25, forudsat at der kan påvises et tab.
Adfærdsfuldmagt og underretning
Ved gentagen praksis eller passivitet kan der opstå adfærds- eller tolerancefuldmagt, som udvider rådgiverens faktiske handlemuligheder. Eksempelvis kan løbende, uforbeholdne godkendelser af ekstraarbejder medføre, at bygherren anses for bundet, selv om formel bemyndigelse var snævrere.
Et residual af den traditionelle teknikerfuldmagt består fortsat, bl.a. ved arkitektens antagelse af nødvendig ingeniørbistand, hvor leverandøren i visse tilfælde kan rette krav direkte mod bygherren. Handlen rådgiveren uden tydelig angivelse af at være fuldmægtig, risikerer rådgiveren selv at hæfte. Det understreger behovet for klare mandater, systematisk underretning og konsistent adfærd i byggesagens løb.
