Udlejning uden moms giver ikke automatisk adgang til momsfrit salg af en ejendom eller en udstykket grund. Nyere praksis fra Landsskatteretten viser, at sælger skal dokumentere, at netop det areal, som overdrages, har været omfattet af momsfritaget udlejning, og at der ikke har været fradragsret. Uformel eller lejlighedsvis brug rækker ikke til fritagelse.
Moms ved salg af fast ejendom og undtagelsen i momsloven § 13
Hovedreglen er, at levering af byggegrunde er momspligtig, mens levering af ældre bebyggede ejendomme som udgangspunkt er momsfri. Momsloven § 13 åbner dog for fritagelse, når et aktiv udelukkende har været anvendt i momsfritaget virksomhed, eller anskaffelsen har været uden fradragsret. Formålet er at undgå moms ved videresalg, når købet ikke har udløst fradrag.
Anvendelsen af § 13, stk. 2, forudsætter, at den solgte genstand faktisk var omfattet af den momsfri aktivitet. Det er derfor afgørende, hvad der er udlejet med eksklusiv rådighed til lejeren, og ikke blot, hvordan arealet er blevet brugt sporadisk.
Praksis fra Landsskatteretten: eksklusiv brugsret og bevis
I SKM2024.595.LSR fandt Landsskatteretten, at to ubebyggede grunde ikke var omfattet af en momsfri lejekontrakt for en nærliggende ejendom. Lejekontrakten gav ikke lejeren en eksklusiv brugsret til grundene, og lejlighedsvis brug til ophold ændrede ikke herpå. Selskabet blev derfor efteropkrævet moms.
I SKM2025.80.LSR førte udstykning af fire grunde til samme resultat. Lejeniveau og kontraktvilkår viste, at lejeren alene havde brugsret til stuehus og almindelig have, mens udlejer forbeholdt sig retten til at iværksætte byggeri på de øvrige arealer. Salget af de udstykkede grunde var derfor momspligtigt.
Et nyere bindende svar (SKM2025.236.SR) illustrerer samtidig, at § 13, stk. 2, kan anvendes, når brugen som momsfritaget bortforpagtning er veldokumenteret og uden fradragsret. Sagen faldt dog ud med momspligt, fordi myndighedernes aktive skridt mod økonomisk udnyttelse af grunden i sig selv udløste moms.
Dokumentation og praktiske tiltag ved momsfrit salg
Bevisbyrden for momsfritagelse ligger hos sælger. Det skal påvises med objektive kilder, at det konkrete areal var omfattet af momsfri udlejning, og at der ikke er foretaget fradrag. Lejeniveau, kontrakttekster og bilag om arealafgrænsning får stor vægt i vurderingen.
Ved udstykning er kravet skærpet: Den udstykkede del skal kunne henføres til lejerens eksklusive brugsret. At ejendommens hoveddel var udlejet, er ikke nok. Endelig kan myndighedernes eller ejerens aktive skridt mod økonomisk udnyttelse føre til momspligt, uanset tidligere momsfri anvendelse.
Følgende tiltag kan styrke grundlaget for momsfrihed efter § 13, stk. 2:
- Klar lejekontrakt med præcis angivelse af arealer, eksklusiv brugsret og eventuelle forbehold.
- Bilag i form af kort, opmåling, matrikel- og udstykningsakter, der afgrænser lejemålet.
- Regnskabsmæssig dokumentation for manglende fradragsret for anskaffelse og drift.
- Konsistens mellem lejeniveau og det faktisk udlejede areal.
