Bliver din grund korrekt vurderet? Nye ejendomsvurderinger tager ikke hensyn til gældende regler for din ejendom

Servitutter kan give urigtige vurderinger

Skatteministeriets arbejde med de nye ejendomsvurderinger tager ikke systematisk højde for tinglyste deklarationer, der begrænser byggemulighederne på en grund. Når private servitutter eller offentlige deklarationer reducerer den reelle udnyttelse, kan grundens handelsværdi – og dermed beskatningsgrundlaget – blive ansat for højt.

En deklaration (servitut) er en tinglyst byrde på ejendommen, der følger ejeren og normalt består, indtil den aktivt aflyses. Eksempler er ledningsservitutter, byggelinjer eller forbud mod bebyggelse på bestemte dele af grunden af hensyn til udsigt eller adgang. Sådanne begrænsninger kan være afgørende for den maksimale bebyggelse og dermed for vurderingen.

Retlige rammer og vurderingspraksis

Vurderingsmyndighederne arbejder som udgangspunkt med standardforudsætninger om, at grunden kan bebygges inden for planlovgivningens rammer, fx en bebyggelsesprocent på 30 for parcelhusgrunde. Hvis en servitut forhindrer den forventede bebyggelse, bør det i princippet afspejles i vurderingen, fordi markedsværdien påvirkes. Den nuværende praksis indebærer imidlertid, at sådanne individuelle byrder ikke indgår automatisk.

Efter vurderingsloven og almindelige forvaltningsretlige principper skal den offentlige vurdering afspejle handelsværdien. Når servitutter begrænser bygge- og anvendelsesmuligheder, er de typisk handelsværdedæmpende. Det giver derfor et sagligt grundlag for at anfægte vurderingen. Klager behandles administrativt, først i vurderingsankenævn og i sidste ende af Landsskatteretten, efter reglerne i skatteforvaltningsloven. Ejer skal dokumentere forholdet, typisk ved tinglyst servitut og teknisk redegørelse for den praktiske betydning.

Økonomisk effekt og dokumentation

Den offentlige vurdering indgår i beregningen af både ejendomsværdiskat og kommunal grundskyld. En overvurderet grund kan derfor medføre en højere, løbende skattebetaling. Omvendt kan en korrigeret vurdering reducere betalingerne og danne grundlag for tilbagebetaling. Værdipåvirkningen afhænger af servituttens karakter og udstrækning samt samspillet med lokalplan, kommuneplan og byggelovgivning.

Dokumentationen bør så vidt muligt være objektiv og efterprøvbar. Kortmateriale, matrikulære oplysninger, ledningsoplysninger fra forsyningsselskaber, samt landinspektørrapporter styrker sagen. Beskriv også konkrete alternative udnyttelser, der udelukkes, og estimer tabt etageareal i forhold til bebyggelsesprocenten. Jo mere præcist, desto lettere er det for myndighederne at lægge oplysningerne til grund i vurderingen.

Sådan reagerer ejere

Start med at gennemgå tingbogen for ejendommen via tinglysning.dk og identificér servitutter, der begrænser bebyggelse eller disponering. Vurder herefter om byrden reelt reducerer bygbarhed eller anvendelse i forhold til de forudsætninger, som vurderingen bygger på, fx husets mulige grundplan, etageareal eller placering på grunden.

Når begrænsningen er væsentlig, bør du indgive en begrundet indsigelse eller klage med vedlagte dokumenter, herunder servituttekst, kortbilag, eventuelt landinspektør- eller rådgivernotat og en beregning af, hvordan byggemuligheden afviger fra standardforudsætningen. Overhold den relevante klagefrist og henvis til, at vurderingen ikke afspejler ejendommens faktiske handelsværdi.

Som praktisk tjekliste kan følgende skridt anvendes:

1. Identificér og gennemlæs alle tinglyste deklarationer med betydning for byggeri og anvendelse.
2. Dokumentér effekten på udnyttelsesgrad og bebyggelsesprocent med skitser eller faglige vurderinger.
3. Indsend klage til vurderingsmyndigheden og, om nødvendigt, videre til vurderingsankenævn eller Landsskatteretten.

Yderligere oplysninger om vurdering og betydning for boligskat findes på Vurderingsportalen.dk. Der kan du også se konsekvenser for kommende skatteopkrævninger.