Lovforslag L 123 indfører en ny bestemmelse i aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 7, som muliggør skattemæssig succession ved generationsskifte af aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom. Hovedbetingelsen er, at ejerkredsen selv varetager indgåelsen af aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften, og at disse opgaver ikke i overvejende grad håndteres af en uafhængig tredjemand. Formålet er at sidestille reelt drevne udlejningsvirksomheder med anden erhvervsvirksomhed og afskære passive pengetanksstrukturer.
Retsgrundlag og formål
Udgangspunktet i skatteretten er, at investering i fast ejendom ofte behandles som passiv kapitalanbringelse. Med ABL § 34, stk. 7, etableres et særskilt spor for aktiv udlejning, så familieejede ejendomsselskaber kan overdrages med succession på linje med andre erhvervsvirksomheder. Bestemmelsen er formuleret som en negativ definition: aktiv deltagelse foreligger, hvis de centrale aftaler ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig part.
Lovgiver peger på, at behovet for smidige generationsskifter også gør sig gældende for udlejningsvirksomheder, når de faktisk drives med ejerledelse og løbende forretningsmæssige dispositioner. Derfor knyttes adgang til succession til, hvem der reelt træffer de økonomisk tungtvejende beslutninger.
Aktiv deltagelse – indhold og afgrænsning
Bestemmelsen fokuserer snævert på aftaleindgåelse. Det er således opgaver med at indgå aftaler, der kan tælle ved vurderingen af aktiv deltagelse. Eksemplerne i bemærkningerne omfatter leje- og bortforpagtningsaftaler, aftaler om ombygning samt væsentlige vedligeholdelsesarbejder. Rutinemæssige driftsopgaver som til- og fraflytningssyn eller mindre reparationer er som udgangspunkt ikke afgørende.
Væsentlighedskriteriet er økonomisk. Vurderingen beror ikke på antal lejemål, tidsforbrug eller lignende, men på aftalernes betydning for virksomhedens økonomi. En ejer kan derfor opfylde kravet ved at forhandle og fastlægge de store, indtjeningskritiske aftaler, selv om mindre aftaler håndteres andetsteds. En formel underskrift uden reelle forhandlinger eller justeringer anses ikke for aktiv deltagelse.
Uafhængighed og tredjemandsrolle
Opgaverne må ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig tredjemand, forstået som en udenforstående fysisk eller juridisk person, der selvstændigt udøver fx ejendomsadministration. Justeringen fra “overlades” til “varetages i overvejende grad” åbner for en gradueret vurdering, hvor ejerens substans i processen vejer tungt.
Ansatte i ejendomsselskabet eller i koncernforbundne selskaber anses ikke som uafhængige, og aktiv deltagelse kan derfor udøves gennem egne medarbejdere. Uafhængighedsvurderingen foretages i relation til den konkrete ejendom, og hvis en tredjemand sædvanligvis spiller den afgørende rolle i forhandlingerne, falder betingelsen bort.
Uafklarede gråzoner og forventet praksis
Der består usikkerhed om, hvor stor en del af forhandlings- og beslutningsprocessen ejeren skal håndtere, og hvordan opgaver som finansiering, annoncering, forbedringer samt køb og salg påvirker vurderingen. Det afgørende bliver den samlede økonomiske vægt af de opgaver, som henholdsvis ejeren og tredjemand varetager.
Lovgiver har fravalgt et objektivt arbejdstidskrav, hvilket øger behovet for dokumentation. Virksomheder bør derfor systematisk registrere ejerkredsens beslutninger, forhandlingsmandater og ændringer i centrale aftaler. Det forventes, at praksis vil blive udviklet gennem sager om væsentlighed og uafhængighed, hvilket gør rettidig governance og sporbarhed i processerne særlig vigtig.
