En erhvervslejeaftale kan tidsbegrænses, men vilkåret er kun gyldigt, hvis det er sagligt begrundet i udlejers forhold. Mangler begrundelsen, kan tidsvilkåret tilsidesættes, og lejemålet fortsætter tidsubegrænset. Bevisbyrden påhviler udlejer og vurderingen sker på aftaletidspunktet.
Krav til saglig begrundelse og bevisbyrde efter erhvervslejeloven § 63
Efter erhvervslejeloven § 63 kan parterne aftale en tidsbestemt lejeperiode, men tidsbegrænsningen skal være rimeligt og konkret begrundet i udlejers forhold. I erhvervslejeretten er beviskravet lempeligere end i boliglejeretten, men udlejer skal fortsat kunne dokumentere den saglige grund ved indgåelsen af aftalen. Det bør fremgå skriftligt af kontrakten, så dokumentationen er klar.
Typiske saglige grunde, der ofte anerkendes i praksis, er udlejers planlagte egen anvendelse, forestående salg eller gennemgribende ændringer af ejendommen. Begrundelsen bedømmes på tidspunktet for aftalens indgåelse; senere ændrede planer hos udlejer ændrer som udgangspunkt ikke vurderingen. Se bestemmelsen på retsinformation.dk.
Følgende grunde går ofte igen i praksis:
- Egen brug af det lejede efter udløbet.
- Planlagt salg af ejendommen.
- Ombygning eller renovering.
- Nedrivning og nyopførelse.
Forlængelse af tidsbegrænsning og risiko for omgåelse
Parterne kan aftale at forlænge en tidsbegrænset lejeperiode undervejs, men beviskravet for udlejers begrundelse skærpes af hensyn til lejerbeskyttelsen. Gentagne eller meget lange forlængelser kan blive anset som omgåelse af reglerne og føre til, at tidsvilkåret tilsidesættes.
Tilsidesættelse kan også ske, hvis lejer med udlejers viden fortsætter brugen ud over udløbet i mere end tre måneder uden, at udlejer har opfordret til fraflytning. I så fald fortsætter lejemålet på de aftalte vilkår, men uden tidsbegrænsningen.
Uopsigelighed og aftalte opsigelsesvilkår i tidsbestemte lejemål
Udgangspunktet ved tidsbestemte lejemål er uopsigelighed for begge parter i lejeperioden. Parterne kan dog aftale opsigelsesadgange, men vilkårene skal være klare og udtrykkelige for at have retsvirkning, og de bør indarbejdes skriftligt i lejekontrakten.
Uklarheder om opsigelsesadgang fortolkes restriktivt, særligt når de indebærer en forringelse af lejers retsstilling. Et tydeligt formuleret opsigelsesregime mindsker fortolkningsrisiko og tvister.
Procesfrister for anfægtelse af tidsbegrænsning
Vil lejer anfægte, at tidsbegrænsningen ikke er sagligt begrundet i udlejers forhold, gælder stramme søgsfrister. Overskrides fristerne, består tidsbegrænsningen som udgangspunkt.
De centrale frister er:
- Sagsanlæg senest ét år efter lejemålets begyndelse.
- Dog absolut senest seks måneder før den aftalte lejetids udløb.
- Ved lejeperioder under seks måneder: sagsanlæg uden ugrundet ophold efter begyndelsen.
