Risikoplacering ved uforudsete jordbundsforhold
Efter AB 18 er udgangspunktet, at bygherren bærer risikoen for uforudsete jordbundsforhold. Det følger af AB 18 § 26, stk. 3, der pålægger bygherren at oplyse om foretagne undersøgelser, typisk en geoteknisk rapport. Oplysningerne skal være så fyldestgørende, at entreprenøren får klarhed om ydelsen og vilkårene for arbejdet, jf. AB 18 § 4, stk. 2. Dermed hviler den primære informations- og risikobyrde på bygherren, fordi byggeriet opføres på dennes grund.
Er udbudsmaterialet ikke tilstrækkeligt, kan entreprenøren kræve ekstrabetaling og tidsfristforlængelse for konsekvenser af uforudsete forhold. Kravet til bygherrens oplysninger er strengt, og en geoteknisk undersøgelse er ikke i sig selv nok, hvis den ikke giver praktisk klarhed om de relevante risici for det konkrete projekt. Vurderingen beror altid på en konkret bedømmelse af, om materialet gav entreprenøren et realistisk grundlag for tilbud og planlægning.
I praksis opstår uforudsete forhold ofte som følgende eksempler:
- Skjult forurening, der kræver prøvetagning, særskilt håndtering og deponi.
- Fund af fortidsminder, uregistrerede ledninger eller bygningsrester.
- Uegnede jordtyper, der nødvendiggør ændret eller forstærket fundering.
Undtagelser og afbestilling
Medfører uforudsete jordbundsforhold offentlige påbud eller forbud, der gør det urimeligt byrdefuldt at fortsætte, kan bygherren afbestille entreprisen, jf. AB 18 § 26, stk. 4. Afbestilling udløser erstatning for entreprenørens tab, dog uden dækning af tabt fortjeneste ved den ikke udførte del. Afbestillingsadgangen afspejler en rimelighedsbalance, når ekstern regulering gør projektets forudsætninger væsentligt anderledes og økonomisk uforholdsmæssige.
Kan risikoen flyttes til entreprenøren ved aftale? Det ses forsøgt, men voldgiftspraksis er tilbageholdende med at anerkende generelle klausuler, som placerer alle jordbundsforhold hos entreprenøren. En sådan risikoflytning kræver en meget klar og specifik aftale samt særlige omstændigheder, fx at entreprenøren har udført og fået betaling for dækkende geotekniske undersøgelser eller har haft reel mulighed for bredere undersøgelser. I totalentreprise vil entreprenøren ofte bære et videregående ansvar som følge af projektering og tilhørende undersøgelsespligt.
Varsling og praktiske skridt
Opdages uforudsete forhold, skal entreprenøren underrette bygherren efter AB 18 § 26, stk. 1-2. Varslingen skal ske uden unødigt ophold og danne grundlag for håndtering, ændringer og eventuel tidsfristforlængelse. Manglende eller sen varsling kan medføre fortabelse af krav på ekstrabetaling og tid. Systematisk dokumentation og tidlig dialog mindsker også risikoen for tvist om årsag, ansvar og omfang.
Bygherrer bør planlægge tidlige og tilstrækkelige undersøgelser og sikre et gennemsigtigt udbudsmateriale, mens entreprenører bør gennemgå geotekniske data kritisk, afgive forbehold eller afklarende spørgsmål ved tvivl og indrette produktionen på hurtig standsning og sikring, hvis forholdene ændrer sig. Begge parter står stærkere med klare procedurer for konstatering, registrering og beslutning, så følgeomkostninger og forsinkelse håndteres kontraktuelt og bevismæssigt robust.
