Højesteret har præciseret, at en part kan kræve erstatning i form af positiv opfyldelsesinteresse uden først at gennemføre et dækningssalg eller dækningskøb. Afgørelsen udspringer af en ejendomshandel, hvor køberen ikke deponerede købesummen, hvorefter sælger hævede og krævede mistet fortjeneste opgjort ved syn og skøn.
Højesterets præmisser om positiv opfyldelsesinteresse uden dækningssalg
Højesteret fastslår, at dækningssalg ikke er en betingelse for at kræve erstatning. Det afgørende er, om de almindelige erstatningsretlige betingelser er opfyldt, herunder misligholdelse, tab, årsagsforbindelse og adækvans.
Domstolen tiltrådte byrettens resultat og anerkendte sælgers krav på mistet fortjeneste efter ophævelse. Hæveadgangen var udløst ved købers manglende rettidige deponering, og sælger kunne derfor søge at blive stillet, som om aftalen var opfyldt.
Bevis og tabsopgørelse ved syn og skøn
Sælger opgjorde tabet som differencen mellem den aftalte pris og ejendommens markedsværdi på ophævelsestidspunktet, dokumenteret ved syn og skøn. Højesteret accepterede denne metode som fyldestgørende bevis for positiv opfyldelsesinteresse.
Et dækningssalg kan fortsat være et stærkt indicium for tabets størrelse, men er alene en bevismetode. Parter kan således støtte tabsopgørelsen på sagkyndig værdiansættelse, hvis den er metodisk robust og tidsmæssigt tæt på ophævelsen.
Konsekvenser for ejendomshandler og kontraktpraksis
Dommen giver sælgere i ejendomshandler klarhed om, at de kan kræve mistet fortjeneste uden pligt til straks at gensælge. Samtidig understreger den betydningen af rettidig deponering og tydelige misligholdelsesbestemmelser.
Praktisk bør parterne sikre dokumentation for markedsværdi og overveje syn og skøn ved uenighed. Tabsbegrænsningspligten består, men indebærer ikke et krav om dækningssalg; den kræver alene rimelige skridt, der ikke uforholdsmæssigt belaster den skadelidte.
