Nedskrivning af entreprenørgaranti efter AB 18 ved konkurs
Entreprenørens sikkerhedsstillelse efter AB 18 § 9 udgør som udgangspunkt 15 % af entreprisesummen og nedskrives automatisk til 10 % ved aflevering, til 2 % ét år efter og ophører fem år efter aflevering. Tilsvarende mekanismer gælder i AB 92 § 6, ABT 93 § 6 og ABT 18 § 9. Nedskrivningen kan kun hindres, hvis bygherren rettidigt foretager et formelt garantikald eller reklamerer over mangler inden for de angivne frister.
Ved entreprenørens konkurs indtræder særlige risici. Typisk indtræder konkursboet ikke i aftalen, hvilket medfører ophævelse efter AB 18 § 61 og hurtig gennemførelse af stadeforretning, jf. § 63. Højesteret har i UfR 2019.446 H sidestillet en stadeforretning med aflevering under de konkrete omstændigheder, hvilket kan udløse den automatiske nedskrivning til 10 %. Timingen af et garantikald bliver derfor afgørende for at bevare garantien på 15 %.
Praksis om rettidig garantikald: snævert vindue
Nyere afgørelser fra Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed nuancerer retsstillingen. Flere sager accepterer, at et garantikald indgivet kort efter stadeopgørelse eller omkostningsopgørelse er rettidigt, mens længere ventetid ikke godkendes. Eksempler viser, at ca. seks arbejdsdage efter opgørelsen er accepteret (bl.a. TBB 2023.627 VBA, TBB 2024.835 VBA, TBB 2025.197 VBA), mens flere måneder – og særligt syv måneder – ikke er det (TBB 2026.328 VBA). En ren dialog med boets eller garantistillers advokat uden et formelt kall er utilstrækkelig.
Praksis lægger vægt på konkrete omstændigheder og på, hvilket dokument der udløser fristovervejelserne: stadeopgørelsen, stadeforretningen eller voldgiftsnævnets omkostningsopgørelse. Visse afgørelser indikerer forståelse for at fastholde garantien på 15 %, indtil bygherren kan dokumentere det fulde krav gennem stadet, mangelopgørelse og syn og skøn. Usikkerheden tilsiger, at bygherren handler hurtigt – gerne før eller umiddelbart efter stadeforretningen.
Dyk ned i de komplekse regler for almene boliger på 2-dages kursus
Læs mere her →Praktiske skridt for bygherrer ved entreprenørens konkurs
For at reducere likviditetsrisikoen ved automatisk nedskrivning bør bygherren agere med høj grad af rettidig omhu. Et tidligt, formelt og dokumenterbart garantikald er ofte afgørende, og bør overvejes allerede inden stadeforretningen, hvis grundlaget er tilstrækkeligt.
Følgende tiltag bør overvejes for at sikre retspositionen og bevare handlefriheden:
- Fremsæt et skriftligt og entydigt garantikald inden eller meget kort tid efter stadeopgørelse, og angiv grundlag og beløbsmæssig ramme.
- Indgå om muligt en suspensionsaftale med konkursbo og garantistiller om at fastholde 15 % i en kort periode til belysning af krav og udarbejdelse af opgørelser.
- Sikr omhyggelig dokumentation af stade, mangler og omkostninger (herunder syn og skøn) samt overholdelse af reklamationsfrister.
Valget mellem et hurtigt garantitræk og en midlertidig suspension beror på en konkret interesseafvejning mellem bevismæssig afklaring og likviditetsmæssig beskyttelse. Den praktiske hovedregel er klar: Reager tidligt, formelt og sporbar for at undgå, at garantien nedskrives automatisk.
