Kravet om aktiv udlejningsvirksomhed
Folketinget har udvidet adgangen til skattemæssig succession ved overdragelse af udlejningsvirksomheder i familie- og medarbejderkredsen. Muligheden forudsætter, at udlejningen udøves som aktiv erhvervsvirksomhed og dermed ikke falder ind under pengetankreglen. I praksis beror vurderingen på tre kumulative krav: (i) tilstrækkelig ejer- eller stemmemæssig kontrol, (ii) at beslutninger af væsentlig økonomisk betydning ikke i det væsentlige er outsourcet til en uafhængig tredjemand, samt (iii) at ejendommen har været ejet og aktivt udlejet i mindst et år.
Det mest praktiske knudepunkt er krav nr. 2. Ejeren skal reelt træffe de centrale økonomiske beslutninger. Brug af interne medarbejdere eller ansatte i koncernforbundne selskaber sidestilles ikke med en uafhængig tredjemand, men outsourcing til en ekstern administrator kan gøre krav nr. 2 uopfyldt, hvis ejerens rolle bliver for passiv.
Administratorens rolle og ejerens beslutningskompetence
Ekstern ejendomsadministration kan anvendes til den løbende drift uden at kompromittere aktiviteten, så længe ejeren bevarer styringen af væsentlige dispositioner. Administrator kan typisk håndtere rutineprægede opgaver, mens strategiske og økonomisk betydningsfulde aftaler kræver ejerens aktive deltagelse i udarbejdelse, forhandling og godkendelse.
De daglige driftsopgaver, der oftest kan delegeres, omfatter almindelig kommunikationen med lejere, opkrævning og bogføring, mindre vedligehold og viceværtsfunktioner. Ejerens styringspligt knytter sig især til aftaler, som påvirker ejendommens økonomi, risikoprofil og værdi over tid.
Som udgangspunkt kan administrator varetage løbende drift, herunder:
- Huslejeopkrævning, rykkerprocedurer og regulering inden for kontraktens rammer.
- Praktisk håndtering af ind- og fraflytninger samt dagligdags lejerhenvendelser.
- Mindre vedligehold og koordination med håndværkere samt udarbejdelse af drifts- og forbrugsregnskaber.
Derimod bør ejeren selv træffe beslutninger om aftaler med væsentlig økonomisk betydning, herunder:
- Lejeaftaler (herunder lejeniveau, væsentlige vilkår og valg af lejer) og bortforpagtningsaftaler.
- Aftaler om større renoveringer og væsentlig vedligehold.
- Finansiering, herunder lån og omlægning, forsikringsaftaler samt køb og salg af ejendomme.
Tegn på for passiv involvering er bl.a., at administrator forhandler og fastsætter vilkår for de væsentlige aftaler uden ejerens substansmæssige input, at ejeren kun formelt godkender dokumenter, eller at ejeren kun håndterer få nøgleaftaler ud af mange.
Dokumentation, tilpasning og forhåndsafklaring
Ejerens aktive rolle skal kunne dokumenteres. Det bør fremgå af administrationsaftalen, at ejeren forbeholder sig beslutningskompetencen i økonomisk væsentlige forhold, og at administrator alene udfører specificerede driftsopgaver. Understøttende materiale kan være udbudsmateriale, udkast, e-mails med instruks og beslutningsreferater.
Stemmeret, ejerandel og ejertid skal samtidig kunne påvises. Hvis den faktiske opgavefordeling ikke lever op til kravene, bør administrationsaftalens ydelsesbeskrivelse justeres, så den afspejler ejerens reelle styring. En ændret opgavefordeling skal have virket i mindst et år og må ikke være midlertidig med omgåelseshensigt.
Da retspraksis på området endnu er begrænset, kan usikkerheden håndteres ved at indhente bindende svar hos Skattestyrelsen på et fyldestgørende faktisk grundlag. Det giver forudsigelighed i planlægningen af et kommende generationsskifte og reducerer risikoen for, at en ellers planlagt succession falder bort, fordi virksomheden bedømmes som passiv kapitalanbringelse.
