Afhjælpningsret i entrepriseforhold på fast ejendom
Udgangspunktet i entrepriseretten er, at entreprenøren både har ret og pligt til at udbedre konstaterede mangler. Denne afhjælpningsret begrænser bygherrens misligholdelsesbeføjelser, herunder krav om afslag og erstatning, så længe afhjælpning kan ske uden væsentlig ulempe for bygherren. Bygherren kan som udgangspunkt ikke frigøre sig fra betalingsforpligtelsen ved at nægte adgang til afhjælpning.
Adgangen til at afskære entreprenøren fra at afhjælpe er snæver og hænger sammen med den meget begrænsede mulighed for at hæve entrepriseaftalen. Ofte vil parterne have en fælles interesse i, at den oprindelige entreprenør selv udbedrer mangler, navnlig når arbejdet i øvrigt er tilfredsstillende og samarbejdet fungerer.
Tidsmæssig udstrækning efter AB92 og uden standardvilkår
Hvis AB92 er vedtaget, har entreprenøren afhjælpningsret for mangler påvist ved afleveringen, jf. AB92 § 31, stk. 1, samt for mangler konstateret inden for 5 år efter aflevering i byggearbejder, jf. § 32, stk. 1, og § 36, stk. 1. For anlægsarbejder er perioden 1 år, jf. § 36, stk. 3, nr. 3.
Uden vedtagelse af AB92 antages en afhjælpningsret både ved aflevering og i en vis efterperiode. Er der ikke aftalt længde, beror rækkevidden på en konkret vurdering, hvor der gælder en formodning for en vidtgående ret, når afhjælpning kan ske uden væsentlig ulempe. Samtidig må hensynet til, hvor længe bygherren rimeligvis kan være bundet af aftalen over for den misligholdende part, indgå i vurderingen.
Når bygherren kan nægte afhjælpning og bruge selvhjælpsret
Bygherren kan i særlige tilfælde afskære entreprenøren fra at afhjælpe. Følgende situationer kan berettige nægtelse og i stedet udløse selvhjælpsret eller forholdsmæssigt afslag:
- Entreprenørens svigagtige adfærd.
- Manglende evne eller vilje til behørig afhjælpning.
- Bevidst brug af ukvalificerede underentreprenører.
- Overskridelse af en rimelig frist for afhjælpning, fastsat under hensyn til mangeltype og omfang, jf. princippet i AB92 § 32, stk. 3-4.
- Uopsættelige forhold, hvor entreprenøren ikke kan afhjælpe straks, jf. AB92 § 32, stk. 5.
- Begrundet forventning om, at afhjælpning ikke sker rettidigt eller korrekt, jf. AB92 § 32, stk. 5.
Bygherren bør give en klar og rimelig frist og dokumentere grundlaget for nægtelse. Overholdes kravene, kan bygherren lade mangler udbedre for entreprenørens regning eller kræve forholdsmæssigt afslag.
Retlig praksis og økonomiske konsekvenser ved uberettiget afskæring
Undlader entreprenøren at udnytte sin afhjælpningsret efter opfordring, kan han fortabe retten og i stedet blive forpligtet til at dække bygherrens nødvendige og rimelige afhjælpningsomkostninger. Passivitet, betingelser der reelt hindrer afhjælpning, eller manglende vilje til at udbedre senere konstaterede mangler kan føre til fortabelse i rets- og voldgiftspraksis.
Omvendt indskrænkes bygherrens krav, hvis entreprenøren uberettiget udelukkes fra afhjælpning. Bygherren kan som udgangspunkt ikke kræve fuld erstatning, men kun godtgørelse svarende til entreprenørens besparelse ved ikke at skulle afhjælpe. Uberettiget tilbageholdelse af entreprisesum kan berettige entreprenøren til at nægte afhjælpning. Afbrydes entreprisen under udførelsen, sidestilles det typisk med afskæring af afhjælpningsret: Ansvar for mangler kan ikke gøres gældende, og betalingen kan kun reduceres med entreprenørens sparede omkostninger. Bortvisning kan alene ske ved væsentlig misligholdelse, mens forsinkelse håndteres efter de særlige regler herom.
