Konstateres jordforurening efter et boligkøb, bør køber hurtigt afklare den juridiske position. Det mest praktiske spørgsmål er, om udgifter til oprensning og eventuelle værdiforringelser kan bæres af forsikring eller kræves af sælger. Samtidig kan særlige forældelsesregler og kontraktklausuler være afgørende for udfaldet.
Ejerskifteforsikring og myndighedspåbud
En udvidet ejerskifteforsikring kan dække omkostninger til oprensning, når myndigheder påbyder indgreb for at fjerne eller begrænse forureningen. Frivillige oprensninger er som udgangspunkt ikke dækket. I praksis er påbudte oprensninger relativt sjældne, hvilket ofte begrænser forsikringsdækningen.
Myndighedspåbud forudsætter typisk en miljøretlig vurdering af risiko og kilder, og omfanget af oprensningen vil sædvanligvis styre udgiftsniveau og tidsplan. Dokumentation, prøver og korrespondance med myndigheder og forsikringsselskab bør samles systematisk fra start.
Retsforhold mellem køber og sælger
Er forureningen til stede ved overtagelsen, kan køber i udgangspunktet påberåbe mangler. Ansvarsfraskrivelsesklausuler – eksempelvis “som beset” eller erklæringer om, at ejendommen ikke er forurenet – kan begrænse købers muligheder, men kun hvis de er klart formuleret og entydigt placerer risikoen hos køber. Sælger har samtidig en loyal oplysningspligt; undlades oplysninger, som sælger var eller burde være bekendt med, kan der statueres culpa og erstatningsansvar.
Bevisbyrden for både mangel og sælgers kendskab er ofte tung for køber. Derfor ender sager om jordforurening hyppigt med krav om forholdsmæssigt afslag frem for fuldt erstatningsansvar.
Forældelse og opgørelse af krav
Ved jordforurening gælder en absolut forældelsesfrist på 30 år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 1. Opgørelsen kan afhænge af, hvornår forureningen ophørte. Ved løbende læk fra fx en nedgravet olietank kan forureningen først anses for ophørt ved oprensningen, hvilket kan udskyde begyndelsestidspunktet for fristen.
Køber kan kræve dækning af nødvendige oprensningsudgifter, følgeomkostninger (fx skader ved udgravning og midlertidig genhusning) og eventuelt et residualt værditab efter oprensning. Tabsbegrænsningspligten kræver, at udgifter holdes på et nødvendigt og rimeligt niveau. Et forholdsmæssigt afslag forudsætter som tommelfingerregel, at manglen ikke er uvæsentlig, typisk mindst omkring fem procent af købesummen, og beregnes efter den pris, parterne ville have aftalt, hvis forureningen havde været kendt på aftaletidspunktet.
Praktisk bør køber straks afklare forsikringsdækning, gennemgå købsaftalen for ansvarsfraskrivelser, indhente teknisk dokumentation og vurdere behov for syn og skøn. Tidlig juridisk rådgivning kan være afgørende for både strategi og bevisføring.
