Et lovforslag om at indsætte § 15 i VE-loven forventes at træde i kraft 1. juli 2025 og vil markant lette finansiering af tagmonterede solcelleanlæg på erhvervsbygninger. Reglen muliggør særskilt ret – eksempelvis pant eller ejendomsforbehold – i anlægget, selv om det er fastmonteret, og fraviger dermed udgangspunktet i tinglysningsloven § 38 om tilbehør til fast ejendom.
Gældende ret og udfordringer
Efter tinglysningsloven § 38 anses udstyr, der fastgøres til en bygning til brug for bygningen og bekostes af ejeren, som udgangspunkt for en del af ejendommen. Det betyder, at tagbaserede solcelleanlæg typisk indgik i ejendommens pantsatte formue, og særrettigheder som ejendomsforbehold eller leasinggivers pant bortfaldt ved montering.
Konsekvensen har været begræsede finansieringsmuligheder, højere kapitalomkostninger og kompleks risikofordeling, fordi långivere og leasingselskaber ikke kunne opnå sikkerhed direkte i anlægget uafhængigt af ejendommens panthavere.
Den foreslåede § 15 i VE-loven
Med den nye bestemmelse kan finansierende parter forbeholde sig særskilt ret i solcelleanlægget, som derfor ikke omfattes af pantet i ejendommen. Det indebærer bl.a., at anlægget kan fjernes ved misligholdelse eller i forbindelse med tvangsauktion, fordi det ikke anses for en del af ejendommen. Ordningen gælder ikke, hvor bygnings- og anlægsejer er identisk, og anlægget er købt kontant.
Bestemmelsen er målrettet kommercielle taganlæg og indeholder materielle og formelle betingelser, der skal være opfyldt. For at skabe overblik fremhæves hovedbetingelserne:
- Anlægget skal være placeret på en erhvervsbygning og ikke på jord eller i privat beboelse.
- Anlægget skal være tilsluttet det kollektive elnet.
- Anlægget skal kunne fjernes uden væsentlig skade på bygningen.
- Der skal tinglyses deklaration om særretten, og berørte pant- og udlægshavere omfattet af den finansielle regulering skal samtykke. Samtykke kan nægtes ved kreditrisici eller manglende overholdelse af finansiel lovgivning.
- Deklarationen skal være tinglyst senest ved anlægsarbejdets påbegyndelse.
Praktiske konsekvenser
Reglen forventes at øge brugen af leasing og strukturer med særskilt pant, hvilket kan forbedre projekters bankabilitet. Eksisterende panthavere får en klar hjemmel til at kræve risikovurdering før samtykke, og prioritet samt håndtering af borttagelse bør reguleres kontraktuelt mellem parterne.
Projektparter bør planlægge tinglysning og indhente nødvendige samtykker i god tid, tilpasse standardaftaler (leasing, service og forsikring) samt dokumentere borttagelsesmuligheder uden væsentlig skade. Da ordningen ikke omfatter boliger eller jordbaserede anlæg, bør porteføljer opdeles efter aktivtype for at sikre korrekt sikkerhedsstruktur.
