Skattestyrelsens nye styresignal ændrer fundamentalt risikobilledet ved familieoverdragelser og dødsboers ejendomshandler: 15 pct reglen i værdiansættelsescirkulæret kan fraviges langt oftere, hvis der foreligger konkrete holdepunkter for en højere handelsværdi og prisforskellen samt tidsnærheden taler herfor.
Hvad er kerneindholdet?
Styresignalet SKM2025.243.SKTST samler Højesteretspraksis og angiver en totrinsprøvelse. Først findes der et eller flere konkrete holdepunkter for at plus minus 15 pct ikke afspejler den reelle handelsværdi. Dernæst vægtes tidsmæssig sammenhæng og prisforskel mellem offentlig vurdering og holdepunktets handelsværdi. Overskrider tidsforskellen cirka tre år, kræves en meget markant difference eller meget store beløb, før særlige omstændigheder kan statueres.
I praksis betyder det, at en overdragelse til vurderingen efter 15 pct reglen kan udløse gaveafgift af differencen til handelsværdien. I dødsboer kan Skattestyrelsen tilsidesætte boets værdiansættelse eller begære sagkyndig vurdering ved skifteretten. Virksomheder og boer skal nu overveje dokumentation og timing, når ejendomme udlægges eller gives i gave.
Hvilke holdepunkter vægter?
Styresignalet oplister centrale holdepunkter. Faktisk handel af den samme ejendom mellem uafhængige parter. Salgsforhandlinger udbud og købstilbud. Sagkyndige vurderinger i boer skal de anvendes ved gaver beror det på en konkret helhedsvurdering. Realkreditbelåning. Arveafkald og forskelle mellem boopgørelse og arvedeling. Kompensation til øvrige arvinger via arveforskud eller gaver. Væsentlige renoveringer før overdragelsen. Værdiansættelse til dagsværdi i årsregnskabet for investeringsejendomme og erhvervsejendomme. Tæthed i tid og størrelsen af differencen styrker vægten.
Prisforskellen opgøres ud fra hvor meget handelsprisen procentvis overstiger den offentlige ejendomsvurdering. Jo større gap og jo tættere i tid desto større sandsynlighed for fravigelse. Bemærk at 15 pct reglen er udvidet til 20 pct fra det tidspunkt hvor en ny vurdering med vurderingstermin 1 januar 2020 modtages hvilket gør valg af regelgrundlag vigtigt i hver sag.
Hvad skal du gøre nu?
Rådgivere bør etablere en kort checkliste. Indhent og gem uafhængige vurderinger dokumentér forhandlingsspor og finansiering vurder renoveringers betydning og stresstest prisfastsættelsen mod offentlige vurderinger. Overvej sagkyndig vurdering tidligt i boer hvis der er indicier for højere værdi og kalkulér gaveafgift eller prisregulering ved familieoverdragelser. Aftal strategi for eventuel klage og bevisførelse. Læs styresignalet her SKM2025.243.SKTST.
Et konkret eksempel: Forældre vil overdrage en udlejningsejendom til barnet til vurderingen plus 15 pct, men der foreligger et mæglervurderingsnotat fra sidste år og et afvist bud, der ligger 28 pct over den offentlige vurdering. Den tidsmæssige nærhed og prisgabet udgør stærke holdepunkter. Rådet bliver at justere pris, yde fuld kompensation til øvrige arvinger eller acceptere gaveafgift og forberede dokumentation, hvis Skattestyrelsen rejser sagen.
