Kommuners garanti for istandsættelseskrav ved anviste almene boliger rejser to centrale spørgsmål: forfaldstidspunkt og forældelse. Kvalifikationen af garantien som simpel eller selvskyldnerkaution er afgørende for begge dele.
Fortolkning af kommunal garanti som kaution og rækkevidden
I almenboliglovens § 59, stk. 1, garanterer kommunen lejers kontraktlige pligt til istandsættelse ved fraflytning. Garantien er subsidiær i forhold til lejers opfyldelse og må derfor som udgangspunkt forstås kautionsretligt.
Da hverken forarbejder eller vejledning præciserer den formueretlige karakter, må udfyldningen ske efter almindelige kautionsregler. Kommunen kan ikke begrænse garantien i omfang ved lokale retningslinjer; hjemlen fastlægger en fuld garanti over for boligorganisationen.
Forfaldstidspunkt for kommunegarantien og praktiske konsekvenser
Hvis garantien kvalificeres som simpel kaution, forfalder kommunens hæftelse først, når lejers betalingsudygtighed er konstateret, typisk efter forgæves retsforfølgning i fogedretten. Ved selvskyldnerkaution indtræder forfald ved lejers misligholdelse, dvs. når korrekt fraflytningsopgørelse er forfalden uden betaling.
Vejledningen giver kommunalbestyrelsen et forvaltningsmæssigt valg om at betale tidligere af hensyn til omkostninger, men dette ændrer ikke den civilretlige kvalifikation. Valget påvirker administrationen, ikke kreditors retsstilling eller starttidspunktet efter lovens ordlyd.
For at sikre en robust proces bør boligorganisationen dokumentere opgørelsens korrekthed og eventuelle skridt til inddrivelse, så den kan løfte sin bevisbyrde uanset kvalifikationen.
Dyk ned i de komplekse regler for almene boliger på 2-dages kursus
Læs mere her →Forældelse af garantikravet og samspil med hovedfordringen
Efter forældelseslovens § 11 følger kravet mod kautionisten som udgangspunkt hovedkravets frist. Hovedkravet mod lejeren forældes normalt tre år fra det tidligste tidspunkt, hvor betaling kunne kræves, typisk ved udsendelse af en korrekt og rettidig fraflytningsopgørelse.
For garantien regnes fristen dog fra dens eget forfaldstidspunkt, jf. § 2, stk. 1. Det betyder, at fristen mod kommunen ved simpel kaution først løber fra konstateret uerholdelighed, mens den ved selvskyldnerkaution løber fra lejers misligholdelse. Afbrydelse af forældelse over for lejeren – herunder ved skyldnererkendelse – afbryder ikke fristen over for kommunen.
Praktisk tilrådes det at etablere klare interne frister, løbende notere forfaldstidspunkter for både lejer- og garantikrav og overveje hurtig retsforfølgning ved tvivl om betalingsevne:
- Registrér dato for korrekt fraflytningsopgørelse og forfald.
- Dokumentér inddrivelsesskridt og resultat i fogedretten.
- Vurder rettidig fremsættelse af krav mod kommunen i lyset af forældelsesfrister.
