Østre Landsret har præciseret rækkevidden af lejelovens § 194 om udlejers orienteringspligt, når en lejer opnår helt eller delvist medhold, samt de udtømmende formkrav og rammerne for straf. Sagen vedrørte en større ejendom, hvor to huslejenævnsafgørelser udløste spørgsmål om endelighed, gyldig orientering og bødefastsættelse. Dommen giver samtidig pejlemærker for, hvordan anklagemyndigheden bør begrunde påstande om bødestørrelse.
Orienteringspligtens indtræden
Landsretten fastslog, at pligten efter lejelovens § 194, stk. 1, først opstår ved en endelig afgørelse. En nævnsafgørelse, der indbringes for boligretten og efterfølgende afsluttes ved forlig, udløser derfor ikke orienteringspligt. Herved skelnes klart mellem afgørelser under prøvelse og endelige afgørelser.
Praksis betyder, at udlejere skal kontrollere, om afgørelsen ikke længere kan ændres gennem klage eller domstolsprøvelse, før 2‑ugers fristen løber. Først når endelighed indtræder, skal meddelelsen sendes til beboerrepræsentationen eller, hvis en sådan mangler, til samtlige lejere.
Formkrav og strafudmåling
Retten understregede, at formkravene i § 194, stk. 2, er udtømmende og skal efterleves strikt. En henvisning på opslagstavle til, at afgørelsen kan afhentes, opfylder ikke kravet. Meddelelsen skal være skriftlig, angive tvistens emne og resultat og vedlægge kopi af afgørelsen. Manglende opfyldelse medfører ugyldig orientering og kan, hvis tilregnelseskravet er opfyldt, straffes efter § 194, stk. 3.
I den konkrete sag nedsatte landsretten en betydelig bøde til nul, da der ikke fandtes lov- eller forarbejdsbaserede retningslinjer for udmålingen, og anklagemyndighedens bødepåstand ikke var sagligt begrundet. Med henvisning til straffelovens § 83 og § 82, nr. 4, lagde retten vægt på manglende vejledning og utilstrækkelig begrundelse. Dommen signalerer, at bødeniveauet skal forankres i klare kriterier, herunder omfanget af overtrædelsen, antallet af berørte lejemål, mulig økonomisk fordel og graden af skyld.
Praktisk bør udlejere etablere faste procedurer for at registrere endelighed, beregne fristen og udsende skriftlige meddelelser med fuld dokumentation. Det anbefales at kunne bevise udsendelse og bilag, fx via digital levering med kvittering. En sådan compliance reducerer risikoen for ugyldighed og strafferetlige konsekvenser.
