Sverige foreslår ændringer i merværdiafgiftsloven som følge af EU-Domstolens kritik af reglerne for overdragelse af fast ejendom. Udspillet adresserer justering af tidligere fradrag ved salg, sondringen mellem ejendomssalg og virksomhedsoverdragelse samt ikrafttrædelse uden tilbagevirkende kraft.
Momsregler ved overdragelse af fast ejendom
EU-Domstolens dom i C-787/18 udløser en omskrivning af svenske momsregler ved overdragelse af fast ejendom. Kernen er justering af tidligere fradrag: Ved ejendomssalg uden for virksomhedsoverdragelse skal sælger fremover foretage en samlet justering for den resterende reguleringsperiode, uanset købers anvendelse. Formålet er at bringe reglerne i overensstemmelse med momsdirektivet og fjerne en ulovlig overførsel af justeringspligt til køber.
Fradrag, som sælger tidligere har udnyttet, korrigeres som et engangstilfælde på overdragelsestidspunktet. Ordningen gælder investeringsgoder omfattet af løbende regulering og er upåvirket af købers efterfølgende brug. Fokus flyttes dermed fra købers planer til sælgers historiske anvendelse.
Virksomhedsoverdragelse og justeringspligt
Ved overdragelser, der udgør en virksomhedsoverdragelse, videreføres den hidtidige konstruktion: Køber indtræder i sælgers rettigheder og pligter til at regulere tidligere fradrag, forudsat at køber har fradragsret. Denne systematik afspejler, at aktiviteten fortsætter som going concern og derfor behandles som en fortsættelse frem for et momspligtigt salg.
For sammenhængens skyld foreslås to ændringer: Muligheden for at aftale, at sælger regulerer, ophæves, og reglen om sælgers regulering for ændringer under egen ejertid udgår ved virksomhedsoverdragelser. Ikrafttrædelse foreslås 1. januar 2024 uden tilbagevirkende kraft og omfatter ikke tidligere overdragelser.
Konsekvenser for prisfastsættelse, timing og struktur
Den obligatoriske regulering ved rene ejendomssalg kan skabe inlåsningseffekter i reguleringsperioden, fordi et salg ofte bliver mindre økonomisk attraktivt for sælger. Det kan også presse priserne opad for at kompensere for reguleringen.
Praktisk vil handler, hvor køber vil videreføre momspligtig anvendelse, oftere blive struktureret som virksomhedsoverdragelser for at undgå engangsregulering hos sælger. Sælgere bør tidligt beregne restløbet og likviditetseffekten, mens købere sikrer kontraktuel klarhed om historisk fradrag, planlagt brug og risikoallokering. Forslaget styrker overensstemmelsen med momsdirektivet og afgrænser tydeligere mellem ejendomssalg og virksomhedsoverdragelse.
