Udlejers mulighed for at opsige et beboelseslejemål med henblik på egen brug beror på en konkret rimelighedsvurdering. En landsretsdom (TBB 2023.684 Ø) illustrerer, at selv tungtvejende personlige behov kan vige, hvis lejer må forventes at lide væsentlig skade, og udlejer har realistiske alternativer.
Retligt udgangspunkt
Lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1 giver udlejer adgang til at opsige en lejer med et års varsel for selv at benytte lejemålet. Adgangen er forbeholdt fysiske personer og omfatter udelukkende beboelse. Beboerrepræsentanter og deres husstande kan ikke opsiges efter denne bestemmelse.
Der gælder særlige betingelser, som ofte udløser tvister i boligretten. Udlejeren skal have en reel intention om at flytte ind, og opsigelsen skal være rimelig i lyset af parternes forhold på opsigelsestidspunktet. Ejes ejendommen i sameje, kan ejerne kun gennemføre én opsigelse til egen brug i ejendommen.
De centrale forudsætninger kan sammenfattes sådan:
- Udlejer skal selv bebo lejemålet; juridiske personer kan ikke opsige til egen brug, og der kræves identitet mellem udlejer og den kommende beboer.
- Udlejer skal kunne sandsynliggøre hensigten om indflytning, typisk via oplysninger om nuværende boligsituation og behov.
- Opsigelsen skal være rimelig efter en samlet afvejning, og der gælder særlige begrænsninger ved sameje og i forhold til beboerrepræsentanter.
Rimelighedsvurderingen i praksis
Lovens vurdering inkluderer som minimum to momenter: hvor længe udlejer har ejet ejendommen, og lejers muligheder for at finde anden passende bolig. Retspraksis inddrager derudover bl.a. helbred, alder, økonomi, afstand til arbejde og børnepasning, udlejers boligforhold og husstandens størrelse.
Afvejningen er konkret, og momenterne kan ikke rangordnes abstrakt. Ligger hensynene tæt, kan udlejers ejendomsret tippe balancen; men udlejer bærer stadig byrden for at vise, at opsigelsen er rimelig i den konkrete situation.
Landsretsdommen og praktiske konsekvenser
I den omtalte sag ønskede udlejer at sammenlægge sin egen store lejlighed med nabolejemålet for at etablere badefaciliteter i stueplan og installere handicaplift af hensyn til helbredsforhold i husstanden. Lejeren, som havde boet i lejemålet i en årrække og forsørgede mindreårige børn, gjorde gældende, at det var økonomisk og praktisk meget vanskeligt at skaffe en tilsvarende bolig.
Boligretten – og senere Østre Landsret – fandt, at opsigelsen var urimelig. Retten lagde vægt på, at udlejers bolig havde betydelig plads, så indretning kunne ske uden at inddrage lejemålet, at det ikke var godtgjort, at lift kun kunne etableres i den pågældende del af ejendommen, og at lejer reelt manglede alternative boligmæssige muligheder. Landsretten bemærkede endvidere, at udlejer kort før opsigelsen havde udlejet andet areal i ejendommen, hvilket svækkede nødvendighedshensynet.
Dommen understreger, at udlejere bør dokumentere både behov og mangel på realistiske alternativer. Bor udlejer i samme ejendom på opsigelsestidspunktet, indtræder der desuden en tilbudspligt: Udlejer skal uden unødigt ophold tilbyde den opsagte lejer en anden lejlighed i samme ejendom og på samme matrikel, der bliver ledig senest tre måneder efter opsigelsestidspunktet. Der er tale om nyudlejning, så leje og størrelse kan afvige.
Uberettiget opsigelse kan få betydelige retsfølger. Lejer kan i givet fald kræve genindsættelse, hvis lejemålet ikke allerede er genudlejet, eller erstatning for flytte- og eventuelle genhusningsudgifter. Selv når opsigelsen var berettiget på tidspunktet, kan erstatningsansvar opstå, hvis udlejer uden saglig grund undlader at flytte ind. Er ansvarsgrundlaget fraværende – fx fordi salg af den hidtidige bolig ikke kunne gennemføres – kan erstatning dog nægtes.
Konklusionen er, at opsigelse til egen brug kræver tidlig planlægning, solid dokumentation og en nøgtern risikovurdering af rimeligheden. Manglende opfyldelse af betingelserne gør opsigelsen virkningsløs og kan svække udlejers position i en efterfølgende tvist.
