En ny sagkyndig beslutning kaster lys over, hvornår en entreprenørgaranti efter AB 18 nedskrives fra 15 til 10 procent, når entreprenøren går konkurs og der i stedet for aflevering gennemføres stadeforretning. Beslutningen åbner for, at bygherren kan bevare adgangen til at trække på hele garantien, hvis udbetalingsbegæringen fremsættes hurtigt efter modtagelsen af den første stadeopgørelse.
Retsligt udgangspunkt
AB 18 § 9 pålægger entreprenøren at stille 15 procents sikkerhed, der nedskrives til 10 procent ved aflevering. I konkurs-scenarier sker der typisk ikke reel aflevering, og praksis har siden UfR 2019.446 H og efterfølgende voldgiftsafgørelser lagt til grund, at en stadeforretning kan sidestilles med aflevering i relation til nedskrivning. Denne automatiske nedskrivning har skabt et misforhold, fordi bygherren netop ved konkurs har størst behov for den fulde garanti.
Opgørelsen af bygherrens krav kan sjældent ske, før staderapporten foreligger. AB 18 § 63 kræver, at syn og skøn beskriver omfang og kvalitet, og mangelsvurderingen foretages i princippet på leveringstidspunktet. Samtidig stiller AB 18 § 9, stk. 11, krav om, at udbetalingsbegæringen nøje angiver misligholdelsens art og størrelse, hvilket vanskeligt lader sig gøre før rapporten.
Tvisten og den sagkyndige beslutning
I den konkrete sag gik totalentreprenøren konkurs midt i byggeriet. Voldgiftsnævnet udmeldte syn og skøn og udarbejdede stadeopgørelser. Bygherren krævede herefter udbetalt den fulde 15 procents garanti, og der blev indgået suspensionsaftale med garanten. Garanten gjorde gældende, at garantien allerede var nedskrevet til 10 procent på tidspunktet for stadeforretningen og indbragte spørgsmålet for sagkyndig beslutning.
Den sagkyndige lagde til grund, at stadeforretning i udgangspunktet sidestilles med aflevering med hensyn til nedskrivning. Men i modsætning til en afleveringsforretning, hvor parterne får klarhed på stedet, opnås klarhed ved stadeforretning først ved modtagelse af staderapporten. Fordi bygherren fremsatte anmodning om udbetaling i umiddelbar forlængelse af den første stadeopgørelse og inden den endelige rapport, fandt den sagkyndige, at nedskrivning ikke havde virkning for dette garantitræk. Resultatet gav dermed bygherren adgang til at trække på hele garantien.
Praktiske implikationer
Beslutningen afhjælper spændet mellem krav til dokumentation og behovet for hurtig likviditet ved entreprenørens konkurs. Den illustrerer, at timingen for udbetalingsbegæringen er central, og at et tidligt, velunderbygget krav kan fastholde retten til at kræve hele garantien udbetalt, selv om stadeforretning gennemføres.
De typiske poster i et krav efter konkurs er følgende, som oftest først kan kvalificeres ved staderapporten:
- For meget udbetalt entreprisesum.
- Mangler ved det udførte arbejde.
- Forøgede færdiggørelsesomkostninger ud over den ubetalte restsum.
Bygherrer bør derfor handle hurtigt efter modtagelsen af den første stadeopgørelse: indhente supplerende oplysninger, kvantificere kravet mest muligt og afsende udbetalingsbegæring, der opfylder AB 18 § 9, stk. 11. Supplerende stadeforretninger som led i syn og skøn ændrer som udgangspunkt ikke på vurderingen af, om garantien kan nedskrives.
Der er fortsat ikke fastsat en skarp frist, og afgørelsen ændrer ikke det grundlæggende udgangspunkt om, at stadeforretning kan udløse nedskrivning. Men beslutningen viser en praktisk vej: et hurtigt og præcist garantitræk i forlængelse af staderapporten kan sikre adgang til den fulde 15 procents garanti.
