Et lovforslag om en ny § 15 i VE-loven åbner for særskilt ret over solcelleanlæg på erhvervsbygninger, så finansiering kan ske uden at blive opslugt af pantet i den faste ejendom. Det adresserer de barrierer, som tinglysningsloven og dens enhedsgrundsætning hidtil har skabt for leasing og andre løsninger.
Undtagelse til tinglysningslovens enhedsgrundsætning
Efter tinglysningsloven indgår bygning og tilbehør som én enhed, hvilket typisk medfører, at et tagmonteret solcelleanlæg omfattes af ejendommens panteramme. Den foreslåede VE-loven § 15 etablerer en specifik undtagelse for anlæg på erhvervsbygninger, der er tilsluttet det kollektive elnet. Hensigten er at gøre det muligt for en ekstern anlægsejer at bevare særskilt ret til anlægget.
Konsekvensen er, at leasinggiver eller ejendomsforbeholdssælger kan tage anlægget tilbage ved misligholdelse, og at rettigheden som udgangspunkt står sig i en tvangsauktion. Dermed realiseres nye finansieringsmodeller uden at forrykke hele ejendommens pantstruktur.
Betingelser og afgrænsninger
Anvendelsen af ordningen forudsætter, at anlægget kan fjernes uden væsentlig skade på bygningen, og at der senest ved etablering tinglyses servitut om den særskilte ret samt om samtykke fra relevante panthavere. Disse processuelle skridt skal sikre gennemsigtighed og korrekt prioritet.
Lovudkastet afgrænser ordningen for at beskytte både ejendomsværdier og eksisterende kreditorer. Følgende forhold er centrale og skal vurderes konkret:
- Bygningstype: Gælder erhvervs- og institutionsbygninger, men ikke beboelse.
- Placering: Kun anlæg på bygninger, ikke jordplacerede eller bygningsintegrerede løsninger.
- Ejerskab: Forudsætter adskilt ejerkreds for bygning og solcelleanlæg.
Samtykke fra panthavere og kreditmæssige hensyn
Eksisterende pant- og udlægshavere omfattet af den finansielle lovgivning skal samtykke til servitutten. De kan afslå på sagligt grundlag, hvis ordningen indebærer væsentlig kreditmæssig risiko eller strider mod finansiel regulering. Anmodninger skal behandles inden for en kort, fast frist.
Vurderingen beror på konkrete, dokumenterede forhold. Følgende omstændigheder kan typisk føre til et berettiget afslag:
- Risiko for væsentlig fysisk skade eller værdiforringelse ved etablering eller nedtagning.
- Ugunstig kreditprofil sammenholdt med tilgodehavendet hos debitor eller anlægsejer.
- Negativ samarbejdshistorik med debitor, der indikerer forhøjet misligholdelsesrisiko.
Lovforslaget er fremsat som L 168 med planlagt førstebehandling i Folketinget og forventet ikrafttræden henover sommeren. Aktører bør forberede standardiserede servitut- og samtykkeprocesser samt kontraktklausuler om borttagelsesret, drift og forsikring.
