Entreprenørens manglende opfyldelse af kontraktligt fastsatte klimakrav – fx en LCA-grænse eller et mål om DGNB-certificering – udgør som udgangspunkt en mangel efter AB(T) 18. Selv om BR18’s klimakrav måtte være overholdt, og der kan opnås ibrugtagningstilladelse, kan entreprisen være kontraktstridig, hvis de skærpede krav i aftalen ikke er nået. Det rejser spørgsmål om afhjælpning, skønsmæssigt afslag og erstatning samt om, hvordan parterne hensigtsmæssigt kontraktregulerer risikoen.
Afhjælpning og offergrænse
Udgangspunktet i ABT 18 § 46 er, at entreprenøren har ret og pligt til at afhjælpe mangler. I praksis kan klimamangler imidlertid være vanskelige at udbedre uden meget omfattende indgreb, fx hvis den samlede CO2-påvirkning kun kan bringes under den aftalte grænse ved udskiftninger i stor skala. Her indtræder offergrænsen i ABT 18 § 49, hvor afhjælpningspligten bortfalder, hvis udbedringen er uforholdsmæssigt kostbar.
Offergrænsen er ofte central ved klimakrav, fordi afhjælpning i yderkanten kan forudsætte nedrivning og genopførelse, hvilket både er dyrt og klimabelastende. Det kan derfor hverken være økonomisk eller miljømæssigt ønskeligt. Når offergrænsen er overskredet, skifter fokus fra afhjælpning til økonomisk kompensation.
For overblikket er de typiske misligholdelsesbeføjelser ved klimamangler i entrepriseaftaler disse:
- Afhjælpning efter AB(T) 18, hvis ikke offergrænsen er overskredet.
- Skønsmæssigt afslag i entreprisesummen, når afhjælpning ikke skal ske.
- Erstatning for dokumenterede tab, hvis betingelserne er opfyldt.
- Bod, hvis dette er aftalt i kontrakten.
Skønsmæssigt afslag og praksis
Når afhjælpning ikke gennemføres, kan bygherren kræve et skønsmæssigt afslag, jf. ABT 18 § 50 og AB 18 § 52. Afslaget fastsættes ud fra en samlet vurdering, typisk med udgangspunkt i værdiforskellen mellem leveret og kontraktmæssigt arbejde eller i den skønnede udbedringsudgift, uden at gøre offergrænsen til målestok for beløbet.
Praksis illustreres af T:BB 2017.286, hvor energimæssige mangler førte til et skønsmæssigt afslag og erstatning for øgede driftsudgifter. Voldgiftsretten lagde vægt på ydelsens reducerede værdi og de forventede meromkostninger. Ved kapitalisering af fremtidige merudgifter blev der henvist til almindelig praksis, hvor faktorer over ca. 10 sjældent anvendes. Pointen er, at afslaget afspejler den reelle værdiforringelse og ikke automatisk svarer til en tænkt udbedring eller offergrænsens niveau.
Erstatning og indirekte tab
Ud over afslag kan bygherren kræve erstatning, hvis der foreligger ansvarsgrundlag, tab og årsagsforbindelse. Ved klimamangler kan tabsopgørelsen være vanskelig: Bygherren kan have fået den bygning, der var forventet i funktionelt henseende, men ikke de klimaresultater, som var aftalt. Dokumenterbare merudgifter, fx øget energiforbrug, kan derimod typisk indgå i opgørelsen.
Påståede lejetab, lavere markedsattraktion eller udskiftning af potentielle lejere kan ofte blive kvalificeret som indirekte tab, som entreprenøren ikke hæfter for, jf. ABT 18 § 51, stk. 2. Ønskes dækning for sådanne konsekvenser, bør det reguleres udtrykkeligt i kontrakten, fx ved en aftale om bod eller en specifik erstatningsadgang for nærmere afgrænsede følgetab.
Kontraktuelle greb for bygherrer
Usikkerheden om afslagets størrelse og muligheden for erstatning kan reduceres ved kontraktuel forudregulering. En bodsklausul knyttet til overskridelse af CO2-grænser eller manglende DGNB-niveau skaber forudsigelighed og minimerer senere skøn.
Det kan også styrke målopfyldelsen at aftale procesforpligtelser: præcertificering, løbende status, milepæle med dokumentation samt bygherrens inddragelse i væsentlige klimavalgsbeslutninger. Et veltilrettelagt incitament, fx bonus for dokumenteret opfyldelse af klimakrav før tid eller på et højere niveau end forudsat, kan understøtte samme formål. Samlet set giver klare mål, verificerbar dokumentation og økonomiske incitamenter en mere robust risikofordeling og færre efterfølgende tvister.
