Vestre Landsret har fastslået, at 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret som udgangspunkt også kan anvendes af næringsdrivende, der overdrager ejendomme inden for gaveafgiftskredsen. Myndighederne kan kun tilsidesætte en sådan værdiansættelse, hvis der foreligger særlige omstændigheder, og bevisbyrden herfor påhviler Skattemyndighederne. Sagen er anket til Højesteret.
Retspraksis og rækkevidde
Værdiansættelsescirkulæret bruges ved værdiansættelse i dødsboer og ved gaver, og giver mulighed for at fastsætte overdragelsesprisen til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering. Højesteret har siden 2016 dog lagt til grund, at 15 %-reglen kan fraviges ved særlige omstændigheder, fx når konkrete forhold viser, at den offentlige vurdering er åbenbart uretvisende. Landsretten bekræfter denne ramme, men slår fast, at det offentlige bærer risikoen for forældede vurderinger.
Landsretten afviser, at det i sig selv udgør en særlig omstændighed, at gavegiver er næringsdrivende med handel med fast ejendom. Myndighederne kan ikke uden nærmere dokumentation antage, at en professionel aktør kender en højere markedsværdi end den offentlige vurdering. En generel erhvervserfaring kan derfor ikke erstatte en konkret, ejendomsspecifik begrundelse.
Sagens faktum og resultat
Sagen vedrørte et generationsskifte, hvor et ægtepar overdrog 5/6 af en større ejendomsportefølje til deres fem børn. Overdragelsesværdien blev sat til den offentlige ejendomsvurdering minus 15 %, hvilket samlet gav en betydelig reduktion i forhold til Skattestyrelsens opfattede markedsværdi. Landsskatteretten gav børnene medhold, og en efterfølgende retssag endte med, at en enig landsret stadfæstede, at cirkulæret også omfatter næringsejendomme.
Landsretten lagde vægt på, at der ikke var fremlagt ejendomsspecifikke forhold, der dokumenterede en anden handelsværdi end den offentlige vurdering, fx nylige vurderinger fra mægler eller realkredit, tidligere salg eller belåning til en højere værdi. Uden sådanne konkrete indicier kunne myndighederne ikke løfte bevisbyrden for særlige omstændigheder. Se landsretsdommen via Skats vidensbase her.
Praktiske implikationer
Dommen fastholder 15 %-reglens anvendelsesområde ved familieoverdragelser – også hvor gavegiver er professionel aktør. Den efterlader dog fortsat mulighed for tilsidesættelse, når konkrete, dokumenterede forhold viser en højere handelsværdi. Desuden kan regnskabsmæssig indregning til dagsværdi i visse tilfælde tale for særlige omstændigheder, jf. Skattestyrelsens styresignal (SKM2023.417.SKTST).
I praksis bør rådgivere sikre en målrettet gennemgang af hvert aktiv før overdragelse, særligt i større porteføljer. Følgende kontrolpunkter er typisk relevante:
- Er der foretaget nylig mægler- eller realkreditvurdering, som afviger væsentligt fra den offentlige vurdering?
- Er ejendommen indregnet til dagsværdi i årsrapporten, og i givet fald på hvilket grundlag?
- Foreligger der nyere offentlige ejendomsvurderinger, så 15 %-reglen erstattes af en +/- 20 %-ramme?
Bemærk, at når en ny offentlig ejendomsvurdering foreligger ved overdragelsen, gælder 15 %-reglen ikke, og prisintervallet følger i stedet en +/- 20 %-regel efter de nye vurderingsregler. Indtil Højesteret måtte udtale sig anderledes, er landsrettens dom et væsentligt pejlemærke for strukturering af familieoverdragelser af ejendomme – også i næringsvirksomheder.
